Una empresa puede parecer rentable en sus estados financieros y, aun así, estar tomando decisiones sobre una cifra equivocada.

El problema suele aparecer cuando los inmuebles, la maquinaria, las instalaciones o los equipos continúan registrados según valores históricos que ya no representan su realidad económica.

En ese momento, una negociación, una solicitud de financiamiento, una reorganización societaria o la entrada de un inversionista puede revelar una diferencia considerable entre el valor contable de la compañía y su valor real.

Por eso, una valoración de empresas rigurosa no debe limitarse a proyectar ingresos y aplicar un múltiplo financiero. También debe determinar cuánto valen realmente los activos que sostienen la operación.

En Chile, esta revisión resulta especialmente relevante para compañías inmobiliarias, agrícolas, industriales, logísticas, hoteleras, sanitarias y comerciales, cuyo patrimonio depende en gran medida de terrenos, edificios, plantas, maquinaria e instalaciones.

¿Qué es la valoración de empresas?

La valoración de empresas es el proceso mediante el cual se estima el valor económico de una compañía en una fecha determinada.

No existe una única cifra válida para todas las circunstancias. El resultado puede cambiar en función del propósito del análisis, la información disponible y la metodología empleada.

Una empresa puede necesitar ser valorada para:

• Preparar una compraventa o una fusión.
• Incorporar nuevos socios o inversionistas.
• Negociar la salida de un accionista.
• Solicitar financiamiento.
• Reestructurar deuda.
• Ordenar una sucesión empresarial.
• Evaluar una reorganización societaria.
• Cumplir requerimientos financieros o contables.
• Analizar la rentabilidad de una inversión.
• Sustentar decisiones judiciales, tributarias o patrimoniales.

Los métodos más utilizados analizan la capacidad de la empresa para generar flujos de caja, los múltiplos observados en compañías comparables o el valor de sus activos y pasivos.

Sin embargo, cada metodología contiene supuestos. Y cuando esos supuestos parten de valores patrimoniales desactualizados, el resultado final también queda distorsionado.

Valor contable y valor real: la diferencia que puede alterar una negociación

El valor contable procede de los registros financieros de la compañía. Refleja el coste de adquisición de los activos, los ajustes realizados y la depreciación acumulada conforme a los criterios contables aplicables.

El valor real o económico intenta responder una pregunta diferente:

¿Cuánto valen hoy esos activos bajo las condiciones actuales del mercado y teniendo en cuenta su estado, ubicación, uso y capacidad productiva?

Las dos cifras no tienen por qué coincidir.

Un terreno adquirido hace quince años puede haber aumentado considerablemente de valor debido al desarrollo urbano, a una modificación normativa o a la llegada de nuevas infraestructuras.

Una máquina que todavía aparece en el balance puede haber perdido buena parte de su utilidad debido a la obsolescencia tecnológica, el desgaste o la dificultad para encontrar repuestos.

Un edificio corporativo puede valer más por su ubicación, pero menos por sus costes de adaptación, su vacancia, su eficiencia energética o su estado de conservación.

La valoración financiera no corrige automáticamente estas diferencias. Para hacerlo, se necesita una tasación especializada.

Cómo influye la tasación de inmuebles en la valoración de empresas

Para muchas compañías, el inmueble donde desarrollan su actividad es uno de los elementos más valiosos del patrimonio.

Puede tratarse de una oficina, un local comercial, una bodega, una planta industrial, un hotel, una clínica, un centro comercial, un terreno o un predio agrícola.

Una tasación de inmuebles para empresas permite estimar su valor actual mediante el análisis de factores como:

• Ubicación y accesibilidad.
• Superficie del terreno y de las construcciones.
• Uso permitido y normativa urbanística.
• Estado de conservación.
• Calidad constructiva.
• Potencial de ampliación o reconversión.
• Oferta y demanda de propiedades comparables.
• Rentas que puede generar el inmueble.
• Vacancia del sector.
• Derechos, servidumbres o limitaciones de dominio.
• Infraestructura existente.
• Perspectivas de desarrollo del entorno.

Esta información puede modificar directamente el valor patrimonial de la compañía.

También puede influir indirectamente en la valoración financiera. Un inmueble bien ubicado puede reducir costes logísticos, facilitar la captación de clientes, generar rentas o actuar como garantía frente a una operación de crédito.

Por el contrario, una propiedad sobredimensionada, obsoleta o situada en un mercado con escasa demanda puede representar capital inmovilizado y costes permanentes.

El impacto de los activos fijos, la maquinaria y los equipos

En una compañía industrial, agrícola, minera, logística o sanitaria, el inmueble es solo una parte de la ecuación.

La capacidad productiva depende de la maquinaria, los vehículos, los equipos industriales, las instalaciones especiales, las herramientas y otros bienes utilizados durante más de un ejercicio económico.

La tasación de activos, maquinarias y equipos analiza variables diferentes a las utilizadas en una propiedad inmobiliaria:

• Antigüedad.
• Marca y modelo.
• Capacidad productiva.
• Estado de mantenimiento.
• Vida útil remanente.
• Intensidad de uso.
• Obsolescencia técnica.
• Obsolescencia funcional.
• Coste de reposición.
• Disponibilidad de repuestos.
• Costes de desmontaje y traslado.
• Existencia de un mercado secundario.
• Adaptación del activo a la operación actual.

Dos máquinas adquiridas por el mismo precio pueden tener valores completamente distintos algunos años después.

Una puede seguir siendo estratégica para la producción. La otra puede consumir más energía, requerir reparaciones frecuentes o haber sido reemplazada en el mercado por tecnologías más eficientes.

Usar únicamente el coste histórico o la depreciación contable puede ocultar esa diferencia.

¿Por qué una tasación puede cambiar el valor final de una compañía?

Supongamos que una empresa presenta activos contabilizados por $3.000 millones.

Una revisión independiente determina que:

• Sus terrenos e inmuebles tienen un valor de mercado superior al registrado.
• Parte de la maquinaria está técnicamente obsoleta.
• Algunas instalaciones necesitarían inversiones relevantes para continuar operando.
• Un activo no esencial podría venderse sin afectar al negocio.
• Determinados inmuebles generan rentas por debajo de su potencial.

El valor neto ajustado puede terminar siendo superior o inferior al que aparece en el balance.

Además, estos resultados afectan otras variables de la valoración.

Si la compañía necesita realizar una inversión importante para renovar equipos, sus flujos de caja futuros deberían incorporar ese desembolso.

Si posee un inmueble ocioso que puede venderse, ese activo podría añadirse por separado al valor de la operación principal.

Si dispone de terrenos con potencial de desarrollo, será necesario analizar dicho potencial y no tratarlos simplemente como superficies utilizadas por la empresa.

Por tanto, la tasación no es un anexo decorativo. Puede modificar el patrimonio ajustado, las necesidades de inversión, el nivel de riesgo y la capacidad futura de generación de caja.

Métodos de valoración de empresas y papel de los activos

Descuento de flujos de caja

Este método estima cuánto valen hoy los flujos económicos que la compañía podría generar en el futuro.

Aunque se centra en resultados operativos y financieros, necesita información fiable sobre los activos.

Una maquinaria próxima al final de su vida útil implicará nuevas inversiones. Un inmueble ineficiente puede incrementar los costes operativos. Una planta bien ubicada puede mejorar los márgenes y reducir riesgos logísticos.

Ignorar estos factores conduce a previsiones demasiado optimistas.

Múltiplos de mercado

La empresa se compara con transacciones o compañías similares mediante indicadores como ventas, EBITDA o utilidad.

Es un método útil, pero exige ajustes.

Dos empresas con un EBITDA parecido pueden tener estructuras patrimoniales muy distintas. Una puede operar en inmuebles propios y otra en propiedades arrendadas. Una puede disponer de maquinaria nueva y otra enfrentarse a una renovación completa.

El múltiplo por sí solo no explica estas diferencias.

Valor patrimonial ajustado

Este enfoque parte de los activos y pasivos registrados y los ajusta a valores representativos de su realidad económica.

La calidad del resultado depende directamente de la calidad de las tasaciones.

Es especialmente relevante en sociedades inmobiliarias, holdings patrimoniales, empresas agrícolas, negocios intensivos en maquinaria y compañías cuyo valor reside en activos físicos identificables.

Tasación IFRS y presentación financiera

La valoración también puede estar vinculada a necesidades contables y de información financiera.

Las empresas que requieren revisar el tratamiento de sus activos pueden necesitar una tasación financiera y contable bajo criterios IFRS.

Este tipo de trabajo ayuda a disponer de información coherente sobre terrenos, edificaciones, plantas, equipos y otros activos incluidos en los estados financieros.

No debe confundirse, sin embargo, una tasación contable con una valoración completa del negocio.

La primera determina o sustenta el valor de activos concretos de acuerdo con un propósito financiero. La segunda integra activos, pasivos, rentabilidad, riesgo, deuda, estrategia y expectativas futuras.

Son trabajos relacionados, pero no equivalentes.

Avalúo fiscal, tasación comercial y valoración empresarial

Otro error habitual consiste en utilizar el avalúo fiscal como si fuera el valor comercial del inmueble.

El avalúo fiscal responde principalmente a finalidades tributarias y se calcula conforme a criterios administrativos. La tasación comercial busca estimar el valor del activo bajo las condiciones actuales del mercado.

Cuando existen dudas sobre contribuciones, reavalúos o criterios aplicados por el Servicio de Impuestos Internos, debe realizarse una revisión específica de los avalúos fiscales y catastrales.

En una valoración de empresas, cada cifra debe utilizarse para el propósito que le corresponde.

Sustituir automáticamente el valor comercial por el fiscal puede producir una estimación alejada de la realidad.

Activos operativos y activos no esenciales

Antes de calcular el valor de una compañía es necesario separar los activos indispensables para la operación de aquellos que no resultan necesarios para generar sus flujos habituales.

Los activos operativos pueden incluir:

• Planta productiva.
• Oficinas utilizadas por el personal.
• Equipos industriales.
• Vehículos de operación.
• Instalaciones técnicas.
• Bodegas necesarias para la distribución.

Los activos no esenciales pueden incluir:

• Terrenos sin utilización.
• Inmuebles arrendados a terceros.
• Oficinas vacías.
• Equipos fuera de servicio.
• Propiedades destinadas a inversión.
• Activos mantenidos para su venta.

Esta clasificación evita dos errores.

El primero es valorar dos veces un mismo activo: dentro de los flujos del negocio y nuevamente como elemento independiente.

El segundo es ignorar patrimonio que podría venderse sin afectar a la actividad principal.

Cuándo debería actualizarse la tasación de los activos

No existe una periodicidad universal. La necesidad depende del tipo de activo, la volatilidad del mercado y el propósito del informe.

Conviene revisar los valores cuando:

• Se prepara la venta total o parcial de la empresa.
• Entra o sale un socio.
• Se negocia una fusión.
• Se solicita financiamiento con garantías.
• Se adquiere otra compañía.
• Se produce una reorganización patrimonial.
• Cambia significativamente el mercado inmobiliario.
• Se realizan ampliaciones o mejoras.
• Existen daños o deterioros.
• La tecnología vuelve obsoletos determinados equipos.
• Se revisan coberturas de seguros.
• Lo exige un proceso financiero, contable o judicial.

La fecha de la tasación es importante. Un informe antiguo puede describir correctamente el pasado y ser inútil para una decisión actual.

Qué debería contener un informe de tasación empresarial

Un informe profesional debería permitir comprender cómo se llegó a la conclusión de valor.

Dependiendo del activo y del propósito, puede incluir:

• Identificación precisa del bien.
• Objetivo de la tasación.
• Fecha de valoración.
• Documentación revisada.
• Inspección y levantamiento de información.
• Descripción técnica.
• Estado de conservación.
• Situación jurídica y urbanística.
• Metodología empleada.
• Comparables utilizados.
• Hipótesis y limitaciones.
• Cálculos realizados.
• Conclusión de valor.
• Registro fotográfico y anexos.

La cifra final importa, pero también importa que un banco, un auditor, un inversionista o un directorio pueda entenderla y defenderla.

Errores que reducen la fiabilidad de una valoración de empresas

Utilizar exclusivamente el balance

El balance es un punto de partida, no una tasación de mercado.

Aplicar múltiplos sin realizar ajustes

Comparar empresas sin analizar sus activos, deuda, inversiones pendientes y estructura inmobiliaria puede producir conclusiones engañosas.

Ignorar la obsolescencia

Un activo puede seguir funcionando y, aun así, haber perdido valor económico.

Confundir avalúo fiscal con valor comercial

Ambos responden a objetivos y criterios diferentes.

No inspeccionar los activos relevantes

La documentación no siempre refleja ampliaciones, deterioros, mejoras o cambios de uso.

Valorar cada elemento de forma aislada

Algunas instalaciones valen más como parte de una unidad productiva en funcionamiento que separadas de ella. Otras pueden tener un valor de liquidación muy inferior.

Contratar la tasación después de fijar el precio

La tasación debería informar la negociación, no intentar justificar una cifra ya acordada.

Cómo abordar una valoración de empresas en Chile

Un proceso ordenado puede estructurarse en seis pasos:

1. Definir el propósito y la fecha de valoración.
2. Recopilar información financiera, legal, técnica y operativa.
3. Identificar los activos materiales relevantes.
4. Solicitar tasaciones especializadas de inmuebles, maquinaria e instalaciones.
5. Ajustar los estados financieros y las proyecciones.
6. Aplicar y contrastar los métodos de valoración empresarial adecuados.

Cuando la operación también involucra una nueva planta, un desarrollo inmobiliario, una ampliación o una inversión relevante, puede ser necesario incorporar una evaluación técnica y económica del proyecto.

El valor real comienza por datos defendibles

Una valoración de empresas no debería producir la cifra que el propietario desea escuchar.

Debería producir una cifra que pueda explicarse, contrastarse y defenderse.

Para conseguirlo, los estados financieros deben dialogar con la realidad física de la compañía: sus terrenos, edificios, instalaciones, máquinas, equipos y necesidades futuras de inversión.

Cuando esos activos se valoran incorrectamente, toda la operación se apoya sobre una base débil.

Cuando se tasan con criterios profesionales, la empresa puede negociar con información más fiable, anticipar riesgos y entender qué parte de su valor procede del negocio y qué parte corresponde a su patrimonio.

Antes de vender, financiar, reorganizar o incorporar inversionistas, conviene conocer el valor actual de los bienes que sostienen la actividad.

Solicite una tasación y valoración de inmuebles para empresas y obtenga una base técnica para calcular el valor real de su compañía.

Preguntas frecuentes sobre valoración de empresas

¿La valoración de empresas incluye los inmuebles?

Sí, cuando los inmuebles son propiedad de la sociedad o influyen en su capacidad para generar ingresos. Debe determinarse si son operativos, no esenciales o mantenidos como inversión.

¿El valor contable de una propiedad sirve para vender una empresa?

Puede utilizarse como referencia inicial, pero no sustituye una tasación comercial actualizada.

¿Es lo mismo valorar una empresa que tasar sus activos?

No. La tasación determina el valor de bienes concretos. La valoración empresarial integra los activos con los pasivos, la rentabilidad, el riesgo y las perspectivas futuras.

¿Qué activos fijos deberían tasarse?

Los que tengan un peso significativo en el patrimonio, en la producción, en las garantías financieras o en las inversiones futuras de la compañía.

¿Puede la tasación reducir el valor estimado de una empresa?

Sí. Puede revelar obsolescencia, deterioros, inversiones pendientes o valores contables superiores a los de mercado.

¿Puede una tasación aumentar el valor de una empresa?

También. Puede identificar terrenos, inmuebles o activos cuyo valor actual sea superior al registrado, siempre que no se contabilicen dos veces dentro de la valoración.

¿Quién puede necesitar una valoración de empresas?

Propietarios, accionistas, inversionistas, bancos, fondos, auditores, abogados, tribunales, aseguradoras y equipos responsables de fusiones o adquisiciones.