Entre 2010 y 2024, el valor real de las viviendas aumentó 92% en Chile, frente a un alza promedio de 38% en los países de la OCDE. En el mismo período, la relación entre el precio de las propiedades y los ingresos avanzó 42% en el país, mientras las condiciones para acceder a un crédito hipotecario, se hicieron más restrictivas.

Por Tomás Rodríguez Botto

El precio de las viviendas ha aumentado a un ritmo considerablemente mayor en Chile que en el promedio de los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), organismo internacional que reúne a 38 países y que permite comparar distintos indicadores económicos y sociales entre sus integrantes. Entre 2010 y 2024, el valor real de las propiedades se incrementó 92% en Chile, mientras que el alza promedio entre los países de la OCDE fue de 38%.

La cifra corresponde a un estudio elaborado por Econsult por encargo de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), presentado en el seminario “Desafío Vivienda 2035”. De acuerdo con sus resultados, Chile registró el tercer mayor aumento real de los precios de las viviendas entre los países comparados, solo por detrás de Turquía e Islandia.

Pero el aumento del valor de las propiedades no ha ocurrido al mismo ritmo que los ingresos de los hogares. El estudio señala que entre 2010 y 2024 la relación entre el precio de las viviendas y los ingresos aumentó 42% en Chile, casi tres veces el incremento promedio registrado en los países de la OCDE.

Mayores exigencias para acceder a un crédito

A este escenario se suman condiciones hipotecarias más restrictivas. Según el estudio, la tasa de interés promedio de los créditos para vivienda pasó de 3,1% entre 2017 y 2019 a 4,5% entre 2022 y 2025. Al mismo tiempo, el porcentaje del valor de la vivienda financiado por los bancos disminuyó.

El llamado Loan to Value (LTV), que mide qué proporción del valor de una propiedad es cubierta mediante un crédito, pasó desde un máximo de 86% a 77%. Esto significa que los compradores deben aportar una mayor cantidad de recursos propios para completar el precio de la vivienda.

El efecto también se observa en el monto del pie. Para los hogares ubicados en el percentil 25 del LTV, el aporte requerido aumentó desde 21% a 26% del valor de la vivienda. En la práctica, una familia que antes debía financiar con recursos propios poco más de una quinta parte del inmueble ahora debe reunir cerca de una cuarta parte.

Estas condiciones se producen en un contexto de menor capacidad de ahorro de los hogares. Según los antecedentes presentados por Econsult y la CChC, el ahorro de los hogares pasó desde 16% de sus ingresos en 2003 a 7% en la actualidad, mientras la carga financiera de quienes tienen un crédito hipotecario alcanza 32% de sus ingresos.

Menos créditos y menor venta de viviendas

La combinación de mayores precios, ingresos que no han avanzado al mismo ritmo y condiciones hipotecarias más exigentes también ha tenido efectos sobre el mercado inmobiliario.

El flujo mensual de nuevos créditos hipotecarios se ha reducido prácticamente a la mitad respecto de los máximos registrados en 2021, mientras que las ventas anuales de viviendas nuevas han caído más de 50% respecto de 2015.

La menor demanda se suma a las dificultades que enfrenta la oferta. Los permisos de edificación de nuevas viviendas se encuentran en su nivel más bajo en 25 años, según los antecedentes presentados por la CChC y Econsult.

El escenario plantea una dificultad adicional para el mercado habitacional: mientras el costo de acceder a una vivienda ha aumentado con fuerza, el financiamiento se ha vuelto más restrictivo y la actividad de construcción registra niveles inferiores a los de años anteriores.

La situación también ocurre en un contexto de menor ahorro y mayor endeudamiento de los hogares. De acuerdo con los datos expuestos en el seminario, el ahorro bruto de las familias disminuyó desde 16% del ingreso disponible en 2003 a 9% en 2024, mientras la deuda de los hogares aumentó desde 38% a 78% de sus ingresos durante el mismo período.

Para la CChC, este diagnóstico refuerza la necesidad de generar mecanismos que permitan a las familias aumentar su capacidad de ahorro para reunir el pie requerido para una vivienda. El gremio planteó la creación de una Cuenta de Ahorro Habitacional, con incentivos estatales y tributarios, inspirada en experiencias de países como Reino Unido, Canadá, Finlandia, Australia y Nueva Zelanda, entre otros.

La propuesta considera un período mínimo de ahorro continuo de tres años y permitiría utilizar los recursos para la compra de una primera vivienda, nueva o usada, de hasta 4.000 UF. Según las estimaciones de la CChC, el mecanismo podría reducir entre dos y cuatro años el tiempo necesario para reunir el pie y sumar a más de 130 mil hogares al sistema formal de ahorro habitacional.

Fuente: https://eldiarioinmobiliario.cl/destacadas/precio-viviendas-chile-sube-92-por-ciento-ocde/