La Fiscalía Nacional Económica (FNE) encendió las alertas sobre el marco regulatorio que rige las licitaciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y los Servicios de Vivienda y Urbanización (Serviu). En un extenso informe presentado ante el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC) en el marco del Expediente de Recomendación Normativa N°40-2026, el organismo identificó una serie de deficiencias que, a su juicio, restringen la participación de agentes económicos y elevan
los costos de las obras públicas.

El documento, firmado por el Fiscal Nacional Económico, Jorge Grunberg, fue elaborado tras una investigación interna iniciada en marzo de 2026 y tiene como telón de fondo una solicitud presentada por cuatro empresas constructoras -Icafal Ingeniería y
Construcción S.A., Sicomaq SpA, Constructora IS Limitada e Inversiones Morval Limitada que pidieron al TDLC recomendar al Minvu la reforma de dos decretos clave: el Reglamento del Registro Nacional de Contratistas (RENAC) y el Reglamento de
Contratos del Serviu. Esta solicitud fue adelantada por DF esta semana.

La traba de las empresas relacionadas

El primero de los nudos identificados por la FNE es el artículo 20 del Reglamento del Renac, que prohíbe la inscripción simultánea en un mismo registro o especialidad de empresas que compartan socios, directores, gerentes o representantes. La fiscalía estima que esta restricción «podría tener potenciales efectos en la entrada de nuevos actores y en la intensidad competitiva de las licitaciones».

En la práctica, la norma obliga a grupos empresariales a operar como una sola entidad, impidiendo la distribución del capital por especialidad, zona geográfica o gestión de riesgos, estrategias que el informe califica como «habituales y legítimas». El resultado, según la FNE, es una menor cantidad de oferentes en los procesos y, en consecuencia, peores precios para el erario público.

El organismo propone revisar esta limitación y evaluarla con herramientas menos restrictivas. La referencia inevitable es la reforma que el MOP aplicó a su propio reglamento en 2023 y 2024, tras una recomendación anterior del TDLC: en ese caso, en vez de prohibir la inscripción, se optó por limitar la participación conjunta en una misma licitación, aceptando solo la oferta más conveniente del grupo.

La FNE advierte, sin embargo, que la Ley de Compras Públicas —que desde diciembre de 2024 contempla una regla similar para el resto del Estado— no se aplica al Minvu ni a los Serviu, que fueron expresamente excluidos por contar con normativa sectorial
propia.

El laberinto de la subcontratación

El segundo frente es el artículo 55 del Reglamento de Contratos, que regula la subcontratación. La FNE diagnostica aquí un doble problema: la ausencia de una definición precisa del concepto y su aplicación heterogénea en terreno, donde los inspectores técnicos de obra carecen de criterios uniformes.

Según el informe, la ambigüedad ha llevado a una interpretación excesivamente amplia, que podría incluir cualquier provisión de bienes o servicios bajo el paraguas de la subcontratación. Esto exige que los subcontratistas estén inscritos en el RENAC cuando el monto supera el 10% del contrato o las 8.000 UF, un requisito que, según las constructoras, excluye a proveedores especializados y encarece los proyectos.

La FNE recomienda avanzar hacia una mayor precisión regulatoria. Al mismo tiempo, identifica riesgos en algunas prácticas que ya existen en ciertas licitaciones: por ejemplo, la obligación de presentar en la oferta técnica el listado de posibles subcontratistas junto con la sanción de inadmisibilidad de ambas ofertas si alguno de ellos concurre de forma independiente al mismo proceso. Para el organismo, esta regla reduce la competencia y puede facilitar acuerdos colusorios.

La propuesta en este punto tiene tres componentes: prohibir la subcontratación entre empresas inscritas en un mismo registro y categoría; diferir la identificación de subcontratistas a la etapa posterior a la adjudicación —para reducir la interacción
entre competidores—; y definir con claridad qué constituye subcontratación en este contexto específico.

Un vacío que cuesta: sin árbitros para los conflictos

El tercer elemento del informe es quizás el más estructural. La FNE constata que los contratos de obras del Minvu y los Serviu no cuentan con ningún mecanismo formal de resolución de conflictos durante la ejecución de las obras. Cuando surgen disputas
—sobre plazos adicionales, traslados de redes eléctricas o procesos de expropiación— las partes se ven obligadas a recurrir a instancias administrativas como recursos de reposición y jerárquicos, a Contraloría o a los tribunales ordinarios, todos con tiempos incompatibles con el ritmo de un proyecto de construcción.

El diagnóstico no es nuevo. El propio TDLC lo había advertido en su Proposición Normativa N°20/2020, recomendando implementar instancias de resolución temprana. Sin embargo, el plan piloto que el MOP puso en marcha ese año —con paneles de expertos que acompañaban a las partes— fracasó: de cuatro contratos en que se implementó, solo uno llegó a constituir un panel técnico, y este tampoco funcionó porque sus decisiones no eran vinculantes.

La FNE subraya que la lección del MOP es clave: el diseño del mecanismo importa tanto como su existencia. Por eso, recomienda que sean las propias partes quienes definan qué mecanismo les resulta más adecuado —arbitraje obligatorio, panel
técnico, dispute boards o mediación con transacción—, atendidas las características específicas de estos contratos.

Las salvaguardas que pide la FNE

A pesar de sus recomendaciones de flexibilización, el informe es cuidadoso en advertir que cualquier cambio normativo debe ir acompañado de resguardos anticompetitivos. «Se deben tomar las prevenciones necesarias a fin de no afectar la libre concurrencia en las licitaciones de obras públicas, así como asegurar que los cambios regulatorios que eventualmente se consideren no contribuyan a la facilitación de prácticas colusivas y/o abusivas», concluye el documento.

La pelota queda ahora en la cancha del TDLC, que deberá evaluar si emite una proposición normativa al Minvu y en qué términos. El antecedente del MOP, donde las recomendaciones del tribunal tardaron tres años en traducirse en decreto, da una idea
de los plazos que puede tomar el proceso.

El ente persecutor presentó un informe ante el TDLC que cuestiona los pilares del sistema de contratación de obras del ministerio: la prohibición de inscripción de empresas relacionadas, las reglas de subcontratación y la ausencia de mecanismos de resolución de conflictos.

La Fiscalía Nacional Económica (FNE) encendió las alertas sobre el marco regulatorio que rige las licitaciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y los Servicios de Vivienda y Urbanización (Serviu). En un extenso informe presentado ante el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC) en el marco del Expediente de Recomendación Normativa N°40-2026, el organismo identificó una serie de deficiencias que, a su juicio, restringen la participación de agentes económicos y elevan
los costos de las obras públicas.

El documento, firmado por el Fiscal Nacional Económico, Jorge Grunberg, fue elaborado tras una investigación interna iniciada en marzo de 2026 y tiene como telón de fondo una solicitud presentada por cuatro empresas constructoras -Icafal Ingeniería y
Construcción S.A., Sicomaq SpA, Constructora IS Limitada e Inversiones Morval Limitada que pidieron al TDLC recomendar al Minvu la reforma de dos decretos clave: el Reglamento del Registro Nacional de Contratistas (RENAC) y el Reglamento de
Contratos del Serviu. Esta solicitud fue adelantada por DF esta semana.

La traba de las empresas relacionadas

El primero de los nudos identificados por la FNE es el artículo 20 del Reglamento del Renac, que prohíbe la inscripción simultánea en un mismo registro o especialidad de empresas que compartan socios, directores, gerentes o representantes. La fiscalía estima que esta restricción «podría tener potenciales efectos en la entrada de nuevos actores y en la intensidad competitiva de las licitaciones».

En la práctica, la norma obliga a grupos empresariales a operar como una sola entidad, impidiendo la distribución del capital por especialidad, zona geográfica o gestión de riesgos, estrategias que el informe califica como «habituales y legítimas». El resultado, según la FNE, es una menor cantidad de oferentes en los procesos y, en consecuencia, peores precios para el erario público.

El organismo propone revisar esta limitación y evaluarla con herramientas menos restrictivas. La referencia inevitable es la reforma que el MOP aplicó a su propio reglamento en 2023 y 2024, tras una recomendación anterior del TDLC: en ese caso, en vez de prohibir la inscripción, se optó por limitar la participación conjunta en una misma licitación, aceptando solo la oferta más conveniente del grupo.

La FNE advierte, sin embargo, que la Ley de Compras Públicas —que desde diciembre de 2024 contempla una regla similar para el resto del Estado— no se aplica al Minvu ni a los Serviu, que fueron expresamente excluidos por contar con normativa sectorial
propia.

El laberinto de la subcontratación

El segundo frente es el artículo 55 del Reglamento de Contratos, que regula la subcontratación. La FNE diagnostica aquí un doble problema: la ausencia de una definición precisa del concepto y su aplicación heterogénea en terreno, donde los inspectores técnicos de obra carecen de criterios uniformes.

Según el informe, la ambigüedad ha llevado a una interpretación excesivamente amplia, que podría incluir cualquier provisión de bienes o servicios bajo el paraguas de la subcontratación. Esto exige que los subcontratistas estén inscritos en el RENAC cuando el monto supera el 10% del contrato o las 8.000 UF, un requisito que, según las constructoras, excluye a proveedores especializados y encarece los proyectos.

La FNE recomienda avanzar hacia una mayor precisión regulatoria. Al mismo tiempo, identifica riesgos en algunas prácticas que ya existen en ciertas licitaciones: por ejemplo, la obligación de presentar en la oferta técnica el listado de posibles subcontratistas junto con la sanción de inadmisibilidad de ambas ofertas si alguno de ellos concurre de forma independiente al mismo proceso. Para el organismo, esta regla reduce la competencia y puede facilitar acuerdos colusorios.

La propuesta en este punto tiene tres componentes: prohibir la subcontratación entre empresas inscritas en un mismo registro y categoría; diferir la identificación de subcontratistas a la etapa posterior a la adjudicación —para reducir la interacción
entre competidores—; y definir con claridad qué constituye subcontratación en este contexto específico.

Un vacío que cuesta: sin árbitros para los conflictos

El tercer elemento del informe es quizás el más estructural. La FNE constata que los contratos de obras del Minvu y los Serviu no cuentan con ningún mecanismo formal de resolución de conflictos durante la ejecución de las obras. Cuando surgen disputas
—sobre plazos adicionales, traslados de redes eléctricas o procesos de expropiación— las partes se ven obligadas a recurrir a instancias administrativas como recursos de reposición y jerárquicos, a Contraloría o a los tribunales ordinarios, todos con tiempos incompatibles con el ritmo de un proyecto de construcción.

El diagnóstico no es nuevo. El propio TDLC lo había advertido en su Proposición Normativa N°20/2020, recomendando implementar instancias de resolución temprana. Sin embargo, el plan piloto que el MOP puso en marcha ese año —con paneles de expertos que acompañaban a las partes— fracasó: de cuatro contratos en que se implementó, solo uno llegó a constituir un panel técnico, y este tampoco funcionó porque sus decisiones no eran vinculantes.

La FNE subraya que la lección del MOP es clave: el diseño del mecanismo importa tanto como su existencia. Por eso, recomienda que sean las propias partes quienes definan qué mecanismo les resulta más adecuado —arbitraje obligatorio, panel
técnico, dispute boards o mediación con transacción—, atendidas las características específicas de estos contratos.

Las salvaguardas que pide la FNE

A pesar de sus recomendaciones de flexibilización, el informe es cuidadoso en advertir que cualquier cambio normativo debe ir acompañado de resguardos anticompetitivos. «Se deben tomar las prevenciones necesarias a fin de no afectar la libre concurrencia en las licitaciones de obras públicas, así como asegurar que los cambios regulatorios que eventualmente se consideren no contribuyan a la facilitación de prácticas colusivas y/o abusivas», concluye el documento.

La pelota queda ahora en la cancha del TDLC, que deberá evaluar si emite una proposición normativa al Minvu y en qué términos. El antecedente del MOP, donde las recomendaciones del tribunal tardaron tres años en traducirse en decreto, da una idea de los plazos que puede tomar el proceso.

Fuente: https://www.df.cl/empresas/construccion/fne-advierte-que-normas-del-minvu-frenan-competencia-y-elevan-los-costos

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Por Tomás Rodríguez Botto

El complejo escenario que atraviesa el mercado inmobiliario chileno está empujando a inversionistas e inmobiliarias a modificar sus estrategias. Frente al alto stock de viviendas nuevas sin vender y un mercado de compra aún debilitado por las restricciones crediticias y las elevadas tasas hipotecarias, cada vez más actores están trasladando sus unidades hacia el arriendo como fórmula para mantener flujo y disminuir pérdidas.

La tendencia comienza a consolidarse especialmente entre inversionistas con múltiples propiedades, family offices, e incluso, inmobiliarias que hoy buscan activar departamentos vacíos mientras esperan una recuperación del mercado de ventas.

“Muchas propiedades que no logran venderse están migrando al arriendo para evitar seguir acumulando costos sin generar ingresos”, explica Juan Pablo Baeza, cofundador de Woperty. Según detalla, mantener una vivienda desocupada implica continuar pagando dividendos, gastos comunes, contribuciones y asumir un importante costo de oportunidad.

Más oferta y mayor competencia

El traslado masivo de unidades al mercado de arriendos también está elevando la competencia entre propiedades disponibles, especialmente en comunas con fuerte desarrollo inmobiliario como Santiago Centro, Independencia, Estación Central, Ñuñoa, Maipú y Puente Alto.

En estos sectores, la oferta ha crecido más rápido que la capacidad de absorción del mercado, generando mayores períodos de vacancia y una presión creciente por acelerar la colocación de las unidades.

En este contexto, factores como el precio correcto, publicaciones de calidad, rapidez de respuesta y eficiencia operacional se han vuelto determinantes para concretar arriendos en menos tiempo. “La velocidad de colocación hoy es clave. Un departamento vacío durante varios meses puede afectar fuertemente la rentabilidad de una inversión”, sostiene Baeza.

El alto costo de la administración tradicional

El nuevo escenario también está impulsando cambios en la forma de administrar propiedades. Según cifras de la industria, las corredoras tradicionales suelen cobrar una comisión cercana al 50% de un mes de arriendo por cada nuevo contrato, además de una administración mensual que puede fluctuar entre un 5% y un 10% del canon.

En la práctica, esto puede transformarse en un gasto considerable para quienes manejan varias unidades. Un inversionista con 30 departamentos arrendados a un promedio de $500 mil mensuales podría desembolsar entre $750 mil y $1,5 millones cada mes solo en administración. A ello se suman las comisiones por rotación de arrendatarios, que podrían superar los $7,5 millones anuales.

Fuente: https://eldiarioinmobiliario.cl/destacadas/sobrestock-inmobiliario-impulsa-giro-hacia-el-arriendo-y-acelera-uso-de-plataformas-tecnologicas/

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El grupo Cencosud, controlado por la familia Paulmann, activó un proyecto que tiene más de 15 años, en un terreno en Av. José Alcalde Délano a la altura del 12.020 que adquirió al Colegio Craighouse en 2010.

La compañía logró -en abril de este año- la aprobación de un anteproyecto de edificación en el paño de 7,7 hectáreas, emplazado en el barrio de La Dehesa, el cual considera un conjunto armónico de dos inmuebles de equipamiento (con 62 locales comerciales, gimnasio y centro médico) y otros cuatro edificios de vivienda (con 42 departamentos). Como propietario del proyecto figura Cencosud Inmobiliaria. Según estimaciones extraoficiales, la inversión rondaría los US$ 200 millones.

La aprobación del anteproyecto por parte de la Dirección de Obras de Lo Barnechea, con vigencia de un año, solo visa las
condiciones urbanísticas aplicables al predio, y no autoriza ningún trabajo en espacio público ni privado. Para esto, la empresa
deberá solicitar un permiso de edificación.

La iniciativa visada considera 136.364 metros cuadrados construidos, con dos edificios de equipamiento de hasta seis pisos y dos de tres niveles para viviendas.

“Tener presente que este proyecto deberá someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental”, dice el documento de la
DOM.

El terreno fue traspasado a Cencosud en 2010, tras adquirirlo al Craighouse en unos US$ 20 millones. La compañía opera a pocas
cuadras el centro comercial Portal La Dehesa.

La firma controlada por los Paulmann ingresó el anteproyecto antes de la Actualización del Plan Regulador Comunal (PRC) de Lo
Barnechea, el que entró en vigencia el 30 de octubre de 2025 y, según el municipio, concentra el desarrollo en aquellas zonas que
cuentan con mejores atributos urbanos, y disminuye y modera la densidad y altura en los faldeos de cerros y cajones precordilleranos.

Según conocedores, la nueva normativa haría inviable la obra presentada por Cencosud para este terreno. Por el contrario, el nuevo PRC habría mejorado las condiciones de constructibilidad en el terreno donde se emplaza el Portal La Dehesa, permitiendo el desarrollo de oficinas y hasta ocho pisos.

Las viviendas

El proyecto de Cencosud en Av. José Alcalde Délano sería el tercero que considera el desarrollo de viviendas.

El grupo -dueño de los supermercados Jumbo, entre varios otros negocios repartidos por Sudamérica y Estados Unidos- busca
debutar en el negocio del arriendo de departamentos, con un proyecto que considera la construcción de un edificio habitacional de 26 pisos (con 297 departamentos y cuatro locales comerciales) en un terreno contiguo a su centro comercial Florida Center, en la comuna de La Florida, en el sector suroriente de Santiago, específicamente en Av. Departamental 555, rol N° 2-26. La inversión de este obra se estima en US$ 20 millones.

Cuando Diario Financiero reveló este proyecto, la empresa señaló: “Esta iniciativa marca el ingreso de la compañía al negocio de renta residencial, consolidando su visión de centros comerciales como espacios de usos mixtos que integran servicios, vivienda, gastronomía y áreas verdes y esparcimiento”.

La empresa destacó, además, que este proyecto marca “un nuevo paso en su estrategia de reconversión de espacios comerciales
con el lanzamiento de su primer proyecto multifamily, el cual será parte integral de la transformación de Cenco Florida”.

En Argentina, Cencosud tiene en carpeta el desarrollo de un proyecto por US$ 600 millones en la zona de San Isidro, Buenos Aires,
que considera un centro comercial, además de tres edificios y seis condominios habitacionales. Hasta ahora, la empresa no ha definido oficialmente si las viviendas serán desarrolladas por Cencosud o un tercero que ya participa en el negocio.

Los inmuebles residenciales destinados solo para arriendo han experimentado un fuerte crecimiento en los últimos años, dado que la demanda por viviendas no para, sin embargo, cada vez son menos las personas que pueden acceder a un crédito hipotecario para comprarse una propiedad.

El grupo Mall Plaza, controlado por Falabella, tiene una serie de proyectos para sumar edificios habitacionales en varios de sus
centros comerciales.

Parque Arauco debutó en 2022 en el negocio de los multifamily con la compra de un edificio en Macul. Además, entre varias obras
de este tipo, levantará un edificio de viviendas en su mall ícono, en Av. Kennedy de Santiago.

Fuente: https://www.df.cl/empresas/construccion/cencosud-impulsa-nuevo-proyecto-en-la-dehesa-considera-centro-comercial-y-0

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El sector de Maitencillo, en la comuna de Puchuncaví, se prepara para recibir un nuevo proyecto inmobiliario. Se trata del
Condominio El Refugio Maitencillo, iniciativa que se emplazará en un predio de 12,24 hectáreas y que contempla el desarrollo de 48 sitios, cuyas superficies van de los 1.126 metros cuadrados (m2) a los 3.881 m2.

El proyecto, avaluado en US$ 2 millones, apunta a la entrega de sitios completamente urbanizados. Para ello, considera la ejecución de obras como vías de circulación, sistemas de agua potable y aguas lluvias, áreas verdes y un proyecto de electricidad
soterrada.

El condominio incorporará equipamiento común, entre los que se cuentan una portería, paisajismo, cancha deportiva y quincho. De esta forma, los terrenos quedarán disponibles para la futura construcción de viviendas, las que serán desarrolladas directamente por cada copropietario. Las obras deberían iniciar en octubre de este año, con las primeras entregas programadas para el primer semestre de 2027.

Fuente: https://www.df.cl/empresas/construccion/maitencillo-se-prepara-para-la-llegada-de-un-nuevo-condominio-residencial

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En estado de alerta se encuentra la banca tras la aprobación en la comisión de Economía de la Cámara de Diputados, del proyecto de ley que busca eliminar la Unidad de Fomento (UF) como sistema de reajustabilidad en créditos hipotecarios, contratos de arriendo, planes de salud y sistema educacional.

El gerente general de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), Luis Opazo, aseguró a DF que eliminar la UF significaría “golpear negativamente y directamente el acceso a la vivienda en Chile”.

 “Una medida de este tipo acarrearía costos de transición altísimos y un fuerte daño a la certeza jurídica. Lejos de solucionar un problema, eliminar la UF crearía muchos otros, con consecuencias negativas para hogares, instituciones y para la economía en su conjunto”, aseguró el ejecutivo de la Abif.

Actualmente, los activos en UF de los bancos multiproductos chilenos “están en torno al 40% y gran parte de ellos son créditos. Por el lado de los pasivos, con más variedad, son en torno al 20%”, explicó el socio de riesgos y regulación financiera de PwC Chile, Luis Figueroa.

Riesgo de inflación

Asimismo, debido a que buena parte de las colocaciones hipotecarias están en UF (solo una menor proporción está en pesos) eso “permite reducir el riesgo de inflación, y por ende, las personas pagan en cuotas con tasas de interés más bajas y a plazos mayores”, aseguró Opazo.

De hecho, este tipo de préstamos representan más del tercio del total de créditos del sistema financiero chileno, según el socio líder de riesgos financieros y asuntos regulatorios de Deloitte, Jorge Cayazzo.

De eliminarse la UF, “el costo de financiamiento debería incluir una prima por el riesgo de inflación, la cual crece a plazos mayores, lo que elevaría drásticamente las cuotas mensuales”, pronosticó Opazo.

El ministro de Hacienda, Mario Marcel, también se mostró contrario a la iniciativa y en la comisión de Economía de la Cámara de Diputados advirtió sobre sus efectos negativos: “Los bancos enfrentarían dificultades para gestionar el riesgo inflacionario”, sostuvo.

El secretario de Estado añadió que la medida afectaría “las condiciones de financiamiento ofrecidas a los consumidores y produciría tasas de interés más altas, condiciones de financiamiento más estrictas o un aumento de la oferta de créditos con tasas variables”, indicando que los más afectados serían las familias de ingresos medios y bajos.

Quien también se refirió al impacto de la iniciativa fue el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Alfredo Echavarría, quien lo calificó como “una pésima noticia”.

El dirigente gremial manifestó que, de avanzar en la eliminación de la UF, “esto sería una lápida para los créditos hipotecarios y no solo para eso, sino para muchas otras cosas”.

Echavarría criticó que “llama profundamente la atención que parlamentarios del mismo Gobierno que aprobaron el proyecto de ley de subsidio a la tasa hipotecaria, ahora estén propiciando esto que va en el sentido absolutamente contrario.

Las consecuencias

Como consecuencia del alza en el valor del crédito, la restricción en el acceso al financiamiento para la vivienda aumentaría, pues “menos hogares podrían optar a la casa propia, y el mercado inmobiliario vería una contracción significativa”, aseguró Opazo.

Otro de los riesgos que se suman a la lista es la inflación “que se va a expresar de otra forma en aquellos contratos con plazos más cortos de renovación o revisión de las condiciones o nuevos precios que dificultan el acceso a los servicios que se pretenden proteger”, afirmó Figueroa.

Mientras que, en el caso de los contratos de mayor plazo como los créditos hipotecarios, “se corre el riesgo de que estos sencillamente desaparezcan para la mayor parte de la población, ya que financiar en pesos a esos plazos, requeriría de tasas excesivamente elevadas”, comentó el ejecutivo de PwC.

En tanto, el socio líder de Deloitte advirtió que el mercado hipotecario sería más caro para los clientes y “con plazos en torno a los 10 o 15 años, como ocurre en el mejor de los casos en países menos desarrollados”, debido al premio por riesgo que las empresas financistas agregarían a la tasa libre de riesgo de inflación, “premio que aumentaría conforme aumente el plazo del crédito”, advirtió el ejecutivo.

Valor del inmueble

Durante la sesión de la Comisión de Economía efectuada el martes, Marcel explicó que la eliminación generaría un desincentivo a la inversión inmobiliaria, reduciendo la oferta de viviendas y, en el largo plazo, “aumentando los precios de los inmuebles. Ello es especialmente sensible en el contexto actual, en que se están impulsando medidas en el sentido opuesto”.

Finalizando su intervención, el secretario de Estado recalcó que “no exagero al decir que la eliminación de la UF sería un terremoto para el crédito hipotecario. De los cuatro temas que se plantean, este es lejos el más riesgoso y dañino de todos”.

Otra de las consecuencias que los analistas de la industria observan es que la UF funciona como una herramienta para proteger el ahorro en los depósitos a plazo, cuentas de ahorro y seguros. Según Opazo, en este aspecto, la UF “permite preservar el poder adquisitivo frente a la inflación”.

Mercado de capitales

Si bien la eliminación de la UF no afectaría directamente al mercado de capitales local, Opazo también ve impactos.

“Se afectaría el mercado de bonos y otros instrumentos financieros utilizados por las aseguradoras y fondos de inversión, reduciendo las alternativas de inversión segura y de largo plazo para quienes dependen de pensiones o rentas vitalicias”, advirtió.

Lo anterior, en un contexto en que “prácticamente el 100% de las emisiones de compañías hechas en Chile son en UF, hay algunas excepciones en financieras no bancarias, pero el resto del mercado funciona en esta herramienta”, destacó el head de estrategia de renta fija de Falcom Asset Management, Ignacio Godoy.

“El 15 julio, el Banco de Chile emitió un bono en UF bullet al 2044 (por UF 1,6 millones), que va directamente a fondear la cartera de créditos hipotecarios, por lo que, de desaparecer la UF, tendría un impacto directo en los inversionistas”, alertó el ejecutivo.

De esta manera, la deuda indexada en UF se ha transformado en un refugio de alta demanda para quienes “buscan la preservación de capital”, explicó Godoy.

De acuerdo con el último reporte de la Asociación de Fondos Mutuos de Chile, los vehículos pertenecientes a las categorías de instrumentos indexados anotaron un patrimonio de $ 17,74 billones (millones de millones) a junio pasado, con 434 mil inversionistas, de un universo total de $ 85 billones en activos y 3,69 millones de partícipes.

A nivel general, la UF también presenta beneficios para los emisores corporativos, permitiendo acceso a mejores tasas de financiamiento. De hecho, en noviembre de 2024 Arauco recaudó UF 10 millones en una colocación de títulos de deuda y logró la tasa más baja del mercado chileno en lo que iba de aquel año.

“La UF protege contra la incertidumbre y el riesgo de la inflación, po lo que si no existiera, lo pagaría el emisor, ya que el inversionista lo cobraría mediante tasas más altas de financiamiento”, explicó el generente comercial de MBI Inversiones, José Miguel Matte.

Asimismo, los bonos de la Tesorería General de la República en UF anotaron una circulación diaria de UF 1.1011 millones, es decir, unos $ 39,7 billones el 15 de julio, mientras que los nominados en pesos alcanzaron un stock de $ 51,74 billones.

Claves para entender qué es la UF y lo que plantea el proyecto de ley

La Unidad de Fomento (UF) es un índice de reajustabilidad, calculado y autorizado por el Banco Central para las operaciones de crédito de dinero en moneda nacional que efectúen las empresas bancarias y las cooperativas de ahorro y crédito.

Su valor se reajusta a partir del día 10 de cada mes y hasta el día nueve del siguiente, en forma diaria, de acuerdo a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

El instrumento se creó en 1967 “en respuesta a un déficit de ahorro y de instrumentos de deuda de largo plazo en la economía chilena”, según un documento de la Biblioteca del Congreso Nacional.

En sus inicios, la UF se definió como un valor en escudos, que era la moneda de ese entonces. Partió en 100 escudos y se reajustaba trimestralmente, según el IPC.

El proyecto que aprobó en general la Comisión de Economía apunta a la eliminación de la UF como medida de reajustabilidad, aunque no en todos los ámbitos de aplicación.

En concreto, la iniciativa refundió dos proyectos que buscaban un fin similar. Ambos eran mociones parlamentarias; una fue patrocinada por Boris Barrera (PC); Alejandro Bernales (PL); Miguel Ángel Calisto (ind.- Dem.); Javiera Morales (FA); y los PS Ana María Bravo, Daniella Cicardini, Daniel Manouchehri y Leonardo Soto.

La otra moción contaba con el patrocinio de integrantes de la bancada socialista: Danissa Astudillo, Ana María Bravo, Daniella Cicardini, Tomás de Rementería, Marcos Ilabaca, Daniel Manouchehri, Daniel Melo, Jaime Naranjo y Emilia Nuyado.

El proyecto unificado apela a que ciertos contratos que “generan un alto gasto al bolsillo familiar” como el arriendo, mensualidad de establecimientos educacionales, planes de salud, con isapres e hipotecarios, se cobren en moneda nacional.

Para ello, la iniciativa refundida incorpora modificaciones a una serie de normas. El primer artículo del texto incorpora un nuevo inciso en el artículo 20 de la Ley Nº 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. En particular, el nuevo apartado, plantea que “la renta de arrendamiento se deberá establecer en pesos”.

En tanto, el segundo artículo del proyecto incorpora en el artículo 11, inciso cuarto del Decreto de Ley N° 2 que, “en todos los establecimientos de educación, en sus diversos niveles, los cobros de arancel, matrícula y cualquier otro ítem deberán fijarse en pesos”. Mientras, también se establece una nueva regla en el artículo 170 letra h) del Decreto de Ley N° 1 y que tendría como consecuencia que respecto de la cotización de salud, ésta “siempre deberá fijarse en pesos”.

Por último, el artículo cuarto modifica el artículo 17 del DL Nº 3 de 2019, que establece normas sobre protección de los derechos de los consumidores. En particular, la iniciativa incorpora un inciso quinto nuevo que consigna que, “tratándose de los créditos hipotecarios y los créditos de los contratos de salud previsional, estos no podrán ser pactados en unidades de fomento, debiendo estipularse en pesos”.

La iniciativa refundió dos mociones parlamentarias. Los legisladores patrocinantes apuntan a que ciertos contratos, como los de arriendo, mensualidad de establecimientos educacionales, salud e hipotecarios, se cobren en moneda nacional.

Fuente: Diario Financiero

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Es uno, sino el más, emblemático litigio inmobiliario que se desató en Estación Centro, comuna que ha estado bajo la lupa por la construcción de decenas de edificios de alta densidad poblacional.

El mentado caso es liderado por la Inmobiliaria Loja II SpA, vinculada al grupo Deisa, la que en 2021 demandó al municipio luego que éste invalidara los permisos para la construcción de dos edificios habitacionales de 26 y 27 pisos en la calle Ecuador N° 4741 y N° 4791.

La empresa solicitó una indemnización de $ 4.386 millones por conceptos de daño emergente, menor valor del terreno y a título de la pérdida de oportunidad.

En enero de este año, el tribunal de primera instancia rechazó con costas la acción judicial de la inmobiliaria, la que recurrió a la Corte de Apelaciones para intentar revertir la resolución.

“Buena fe”

Antes de iniciar la demanda indemnizatoria, la empresa presentó un reclamo de ilegalidad municipal por la invalidación de los permisos, lo que fue rechazado por la Corte de Apelaciones y luego por la Corte Suprema, confirmándose la tesis de la Contraloría, en relación a que las resoluciones pronunciadas por la DOM y que otorgaron las autorizaciones de edificación N° 75 y 76, de mayo de 2017, eran ilegales.

 “La sentencia de la Corte Suprema se encuentra firme o ejecutoriada (…). Lo anterior, sin embargo, no libera a la I. Municipalidad de Estación Central y su DOM, de su obligación de resarcir los perjuicios provocados a Loja”, dijo la inmobiliaria en su demanda indemnizatoria, representada por el abogado Tomás Ruiz-Tagle.

La invalidación se produjo porque, después de aprobados los anteproyectos de edificación y antes de otorgados los permisos de edificación, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de su División de Desarrollo Urbano, emitió la Circular N° 0203, del 16 de mayo de 2016 (conocida también como DDU N° 313), la que, en simple, restringió la altura máxima que se podía construir.

“Si la I. Municipalidad demandada hubiera rechazado los permisos de edificación sometidos a su aprobación, como en derecho correspondía, y no hubiera, como de hecho lo hizo, avalado la regularidad de tales permisos, nuestra representada no habría incurrido en los ingentes gastos que de buena fe (…) hizo confiando en la plena regularidad del actuar municipal”, sostuvo la inmobiliaria.

El desconocimiento

El abogado del municipio, Juan Pablo Labrín, pidió rechazar la demanda. “La Ilustre Municipalidad de Estación Central estaba obligada a invalidar los permisos de edificación ya mencionados, no solo por ser contrarios a derecho y a la interpretación de las normas de urbanismo y construcción, sino porque los proyectos generaban un impacto negativo en la comunidad”, sostuvo.

El jurista recordó en su escrito que, en junio de 2017, Deisa celebró un contrato de compraventa y novación con Loja II SpA respecto precisamente de los inmuebles individualizados, lo que incluía la tramitación de los anteproyectos y permisos de edificación señalados.

“Esta parte considera que el único motivo por el cual se celebró la compraventa señalada, fue para intentar obtener un lucro indebido con caudales públicos, creando a propósito y con toda intencionalidad, esta figura del “tercero de buena fe”, solo ante la falta de mecanismos para validar actos administrativos que tenían fundamentación legal para ser invalidados”, sostuvo.

La sentencia

En enero de este año, el 10° Juzgado Civil de Santiago rechazó la demanda. En su sentencia, dijo que Loja “sabía o por lo menos debía saber” que los permisos de edificación que estaba adquiriendo se encontraban concedidos en contra de una norma expresa. “No obstante aquello decidió, corriendo el riesgo que aquello implicaba, adquirir el inmueble junto a los permisos de edificación que había obtenido su antecesora en el dominio, inmobiliaria Deisa, exponiéndose a que eventualmente las resoluciones que concedieron aquellos permisos fueran declaradas ilegales”, sostuvo.

En su recurso de apelación, recientemente ingresado, la inmobiliaria sostuvo que la responsabilidad civil que se le carga a la municipalidad no tiene su fundamento en la invalidación de un permiso ilegal. Dijo que la solicitud de indemnización es por los gastos no recuperables en el desarrollo del proyecto, amparándose, insistió, en que la DOM “le aseguró formalmente y en reiteradas ocasiones, que sus permisos de edificación se ajustaban a derecho y que no se verían alcanzados por la DDU N° 313”.

Consultado el municipio, éste señaló que no puede emitir opinión sobre el recurso de apelación y que lo hará en los alegatos del juicio.

Fuente: Diario Financiero

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Noticias destacadas

Siguen escribiéndose capítulos judiciales en torno al proyecto Eco Egaña, el cual levanta Inmobiliaria Fundamenta en Ñuñoa y que en el pasado reciente enfrentó trabas para su desarrollo cuando entre abril de 2022 y marzo de 2023 debió afrontar una paralización de obras. Ello, tras una decisión de la Coeva, del 18 de abril de 2022, que había decidido rechazar el proyecto, pese a tener a su vista un Informe Consolidado de Evaluación (ICE) favorable.

Aquella situación llevó a los gestores de la mega obra residencial y comercial a entablar acciones civiles y penales en contra del Fisco de Chile, cuantificando daños por el equivalente a US$ 29 millones.

Pero en el avance del juicio civil, la firma presentó como uno de los medios de prueba un informe de la consultora Budnevich & Asociados (B&A), quien cuantificó una cifra mucho mayor de perjuicios económicos: UF 2,5 millones, el equivalente a US$ 105 millones.

“Inmobiliaria Fundamenta solo está aplicando esta política de rebaja de precios al proyecto Plaza Egaña y no a otros. La rebaja de precios que se está otorgando equivale a una disminución de 7,14% respecto del precio original”, dice el informe.

Detalle de costos y daños

El reporte dice que, en términos de la cantidad de promesas firmadas mes a mes, se observa que luego de decretada la paralización del proyecto, la cantidad de promesas de compraventa firmadas mensualmente, que se situaban en torno a 8,1 por mes antes de la resolución ambiental, se desplomaron a ninguna promesa mensual por un período de doce meses consecutivos.

“Los flujos acumulados recibidos por los departamentos de las tres torres residenciales del Proyecto Plaza Egaña no han sido muy significativos hasta la fecha. De hecho, hasta enero de 2025, solo se habían recibido flujos acumulados por UF 329.863, lo que representa un bajo porcentaje respecto al monto de las promesas firmadas”, agrega.

En costos adicionales directos, el informe indica que totalizan UF 156.125 (sin considerar IVA) en gastos en liquidación, indemnizaciones y paralización de la obra, diversas asesorías legales y gastos en honorarios de profesionales, mantención de la obra paralizada, impuestos territoriales, entre otros ítems.

En total, asociado al daño emergente -es decir, el costo directo de la paralización-, estima tres escenarios, los que arrojan un valor promedio de UF 203.349.

En lucro cesante, anota un valor promedio de UF 1.614.990, pero adicionalmente, consideró un reciente cambio en la política de precios para el proyecto, con el objetivo de aumentar la velocidad de venta para poder generar flujos más anticipadamente.

“Inmobiliaria Fundamenta solo está aplicando esta política de rebaja de precios al proyecto Plaza Egaña y no a otros. La idea es sostener en el tiempo esta política de precios hasta terminar la venta de los departamentos de las tres torres de Plaza Egaña. La rebaja de precios que se está otorgando desde fines de 2024 equivale a una disminución de 7,14% respecto del precio original”, dice el informe, el que individualiza que esta rebaja implica una pérdida adicional por lucro cesante de UF 497.393.

Y, además, estimó un perjuicio económico asociado al daño moral y reputacional experimentado por Plaza Egaña que en el promedio sitúa en UF 256.971

Por último, el informe acusa un daño colateral, relativo a que los problemas experimentados por el proyecto Plaza Egaña han repercutido en otras iniciativas de Inmobiliaria Fundamenta. “Una vez ocurrida la paralización de Plaza Egaña, los plazos de obtención de los créditos bancarios necesarios para financiar el desarrollo de varios proyectos se alargaron en forma ostensible (…) Fundamenta tuvo que recurrir a otra clase de financiación bastante más cara en cuanto a costo”, indica el informe.

Fuente: Diario Financiero

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Este sábado, la encuesta Black & White, entregó los resultados de un nuevo sondeo semanal, donde profundizó en los alcances del anuncio que realizó el Servicio de Impuestos Internos (SII), para reducir las contribuciones de bienes raíces. Según explicó el director del organismo, Javier Etcheberry, a partir de 2025 se acabará el factor comercial Santiago Centro. Este factor -teniendo en cuenta la localización de los comercios- incide en el valor final de los avalúos fiscales. La eliminación, en tanto, comenzaría a partir del segundo semestre de este año, y con ello, se espera una reducción drástica en la cuota semestral de bienes raíces de los locales.

De acuerdo a estimaciones del SII, la medida beneficiará a 3.400 locales comerciales y oficinas ubicados en la comuna de Santiago. Y la reducción llegaría a un 50% en la cuota de las contribuciones.

La semana previa, Etcheverry había abierto la polémica tras afirmar que quienes reclaman por las contribuciones -y los cálculos asociados a estas-, son el 20% con más recursos del país.

Según los resultados de la encuesta, Paola Assael, de Black & White, comenta que «para casi todos es relevante el tema de las contribuciones, y la mayoría piensa que los que reclaman no son sólo los que pertenecen al 20% más rico».

Asimismo, subrayó que «la opción de mayor consenso es que se deben eliminar las contribuciones sólo de la primera vivienda».

Contribuciones

De acuerdo a Black & White, la mayoría (90%) declara que, para ellos/as, sí es relevante el tema del valor de las contribuciones. Se observan resultados similares en todos los segmentos analizados. Consultados por las declaraciones del director del SII, la mayoría (67%) considera que la afirmación de que quienes reclaman por el alza de las contribuciones pertenece al 20% más rico no es cierta. La proporción de quienes opinan en esta línea aumenta en el segmento socioeconómico ABC1, y a medida que aumenta la edad.

En tanto, respecto a la opinión sobre qué contribuciones se deberían eliminar, la mayoría (55%) considera que se deben eliminar las contribuciones sólo para la primera vivienda. La proporción aumenta entre mujeres, del segmento socioeconómico C3, y a medida que disminuye la edad.

Evaluación al Gobierno

De acuerdo al sondeo de esta semana, un 24% aprueba la forma en que el Presidente Gabriel Boric está conduciendo su Gobierno.

La proporción de los que aprueban la forma en que el Presidente Boric está conduciendo su Gobierno disminuyó en 8 puntos porcentuales respecto a la semana pasada.

«Se observa una baja significativa en la aprobación del presidente Boric, que alcanza un 24%, probablemente producto del desfalco de las licencias médicas, sumado al caso Pro Cultura», comenta Assael.

En tanto, el principal problema continúa siendo la inseguridad, delincuencia y narcotráfico, con un 75% de personas que lo mencionan en primer o segundo lugar. En tanto, materias como economía, inflación, desempleo y crecimiento, llegan al 40%.

Assael añade que «también hay una fuerte baja en la aprobación de la forma como el gobierno está enfrentando la delincuencia, a un 21%, lo que se condice con la nueva ola de asesinatos e intentos de secuestro incluso a menores de edad».

En esa línea, la proporción de los que aprueban la forma en que el presidente Boric está enfrentando la delincuencia disminuyó en 6 puntos porcentuales.

Fuente: Emol.com

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La inmobiliaria precisó que las supuestas fallas que reclaman los vecinos en ningún caso ponen en peligro la obra o constituyen un desperfecto estructural de la misma.

En 2019, el edificio Mirador Barón, en Valparaíso, ganó una de las categorías del Premio Aporte Urbano, instancia que reconoce iniciativas que mejoran la calidad de vida en las ciudades y sus habitantes y en la que participan entidades como la Cámara Chilena de la Construcción, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y el Colegio de Arquitectos.

El inmueble premiado es un conjunto de edificios -con 211 departamentosconstruidos en lo que era el Hospital Ferroviario de Valparaíso, en el cerro del mismo nombre. A su cargo estuvo el reconocido arquitecto Mathias Klotz

A fines del año pasado, la denominada Comunidad del Codominio Edificio Mirador Barón presentó una demanda de acción de responsabilidad civil e indemnización de perjuicio en contra de la inmobiliaria Mirador Barón. La empresa- vinculada a la Inmobiliaria Nueva Costanera, de Gerardo Valdés y otros inversionistas- solicitó rechazar la acción judicial, con costas.

Los denunciantes acusaron fallas o defectos de construcción estructural y en las terminaciones de los espacios comunes del inmueble, ubicado en Avenida Diego Portales 449, Valparaíso.

“Después de las ventas, y las entregas de las unidades a cada propietario, y de los espacios comunes, mediante los correspondientes contratos de compraventa de los inmuebles, unidades, y bienes comunes, se constituye el Comité de Administración del Edificio, y es cuando, mis representados se percataron de un sin número de fallas, desperfectos e incongruencias constructivas, las que hicieron presente a los primeros vendedores, por tanto responsables”, dijo el abogado Hernán Huber en la demanda, en la cual se acusaron filtraciones de agua, problemas con los ascensores y la piscina y en los estucos de algunas fachadas.

“Mis representados han actuado de buena fe, generando todos los espacios de negociación disponibles para evitar llegar a esta instancia; los problemas no han sido subsanados, se reconoce actividades desplegadas en este sentido por la inmobiliaria, con el fin de reparar los defectos, pero no dado solución real a las fallas, sin objetarlas, lo que implica en sí mismo, de todas formas, un reconocimiento de las fallas del edificio por parte de la inmobiliaria demandada”, señaló la comunidad.

Por concepto de daño material y costo de reparación, exigen el pago de $ 950 millones, además de $ 280 millones por daño moral. “Es evidente que todos los copropietarios han padecido daño moral por la imposibilidad de obtener un descanso adecuado, al llegar al hogar, una propiedad nueva, que después de ser adquirida, prontamente ha manifestado los problemas señalados”, afirmaron.

La defensa

En su respuesta, la inmobiliaria solicitó rechazarla la acción judicial. “No hay nada concreto en la demanda -sino tan solo amenazas- que ponga en duda que el proyecto se ejecutó en cumplimiento de todos los requerimientos técnicos y normativos aplicables a la obra”, dijo en su presentación ante la justicia Jorge Derpich, de Urenda & Cía. Abogados.

La inmobiliaria dijo que las supuestas fallas que reclama la demandante, en ningún caso ponen en peligro la obra o constituyen un desperfecto estructural de la misma.

“Se insiste en que las supuestas filtraciones que se denuncian, no sólo son aisladas y menores, sino que, además, no comprometen a la estructura. La eventual filtración de menor entidad en el muro subterráneo es de fácil control y solución, cuyo costo se aleja totalmente a lo irrisoriamente demandado por la actora”, sostuvo la empresa.

Sobre esto, apuntó a una posible rotura de matriz desde el exterior que generaría una filtración de agua. “Se hace presente que mi representada ha gestionado reclamos contra Esval por estos hechos aislados. Asimismo, algunas de las filtraciones que se denuncian, de existir, se dieron en el contexto de los fuertes temporales de este año 2024”, destacó la inmobiliaria.

Con todo, se afirmó que en los hechos denunciados “concurre la culpa de la administración”, por no ejercer de manera diligente -aseguró- sus obligaciones relativas a la información y mantención de los espacios comunes. “En concreto, nos referimos a la falta de limpieza periódica de las canaletas y sistemas de drenaje del Edificio Mirador Barón, circunstancia que contribuiría al eventual anegamiento de algunas zonas comunes”, dijo la empresa.

 Además, se refirió a una “falta de información” del correcto funcionamiento de las puertas de los ascensores, como también el mantenimiento de los estanques y sus puertas.

“Lo mismo ocurre con lo que se denuncia respecto de la piscina, pues las supuestas fallas que denuncia se originarían precisamente por la intervención de la administración en su tardía mantención”, añadió la inmobiliaria, puntualizando que los desperfectos se originaron en una mantención que la propia administración realizó en noviembre de 2024, fuera de la época recomendada, exponiendo la piscina vacía al sol.

Fuente: Diario Financiero

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El próximo mes un grupo de altos ejecutivos de Inmobiliaria Las Salinas (ILS) tiene previsto viajar a Bélgica, invitados para exponer en la AquaConSoil, un evento organizado por la Universidad de Lieja, y que es considerado como una de las conferencias más grandes de Europa, centrada en el conocimiento aplicado en la gestión del suelo y el agua.

Allí, el grupo chileno -que es parte de Empresas Copec, controlado por el Grupo Angelini- exhibirá el caso de Las Salinas, el paño ubicado en Viña del Mar en que antaño funcionaron varias petroleras -incluida Copec- pero que ahora, de la mano de este grupo inversor, está entrando en la fase clave para transitar a una vocación inmobiliaria.

Si bien en septiembre pasado comenzó el proceso de remediación o saneamiento ambiental del paño de 16 hectáreas, éste entra ahora en junio en una fase determinante, con el inicio de la operación de la infraestructura que hará el saneamiento del suelo, que en una primera mitad del paño -8 hectáreas- debería concluir en 2027. Y dados los tiempos que tardan los diversos permisos para llevar a cabo cualquier proyecto urbano, es que al interior de Empresas Copec sitúan este 2025, dos años antes, como el año decisivo para iniciar la tramitación y el proceso de los permisos y la ruta de las aprobaciones regulatorias. O sea, se aprontan a iniciar la secuencia de pasos administrativos para lograr las diferentes autorizaciones que requerirá llevar a cabo este nuevo barrio residencial en Viña del Mar, de cara a ese 2027.

En concreto, el cronograma considera la presentación en el segundo semestre de las futuras urbanización y trazado de las avenidas -que define las áreas edificables- ante las autoridades de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Viña del Mar, y ante el Ministerio de Transportes (MTT), del Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV), en el marco de la Ley de Aportes al Espacio Público.

Eso explica que, como parte de esta secuencia de aproximaciones comunitarias, a fines de febrero, vía plataforma de las audiencias de la Ley del Lobby, Ricardo Labarca, el gerente general de ILS, expuso el “Plan Urbano” ante autoridades de la DOM de Viña del Mar. Ya hay planos e imágenes concretas de la iniciativa, documentos a los que tuvo acceso DF MAS.

Barrio Las Salinas

En el detalle, el plan urbano del llamado Barrio Las Salinas considera más del 40% de todo el terreno dedicado a espacios de uso público. En elementos viales, tiene contemplado extender la calle Avenida Libertad en 750 metros hacia el norte, por todo el terreno, con cinco calles transversales que saldrán hacia Jorge Montt, y veredas de hasta 9 metros. También considera la extensión peatonal de la avenida o “bajada” 19 Norte, hoy en situación de semi abandono, para conectar el cerro (Santa Inés) con el borde costero y que llegue esta ruta peatonal a un Parque Central de 2 hectáreas en el plan, un parque que será equivalente en tamaño al Estadio Sausalito. Y, asimismo, considera habilitar el Parque Ladera, en el terreno en alto que conecta con Camino Internacional y donde antiguamente había una cantera.

En edificaciones, contempla que del total edificado, 65 a 70% será de tipo residencial y 35% destinado a servicios, equipamiento, oficinas, hoteles, un centro de convenciones y comercio. Este último no contempla mall, sino locales de barrio, a la calle, con pocos operadores. En la parte residencial, considera unas 3 mil unidades de departamentos totales, en su mayoría de primera vivienda.

En total, toda esta obra se traducirá en edificar unos 325 mil metros cuadrados vendibles, que es inferior en 50% a la norma del plan regulador vigente en la zona, que les permitiría construir 650 mil metros cuadrados. Y consideran una altura máxima prevista de 12 pisos, de modo de preservar la vista hacia el borde costero de los habitantes que están hacia el sector del cerro.

¿La inspiración para el proyecto? Para llegar a la iniciativa, los gestores miraron en particular la experiencia del desarrollo urbano Confluencia, de Lyon, precisamente porque sigue el patrón de un proyecto de recuperación urbana, tras un uso industrial. Esto, sin perjuicio de que otra inspiración vino de la propia Ciudad Jardín y su arquitectura de los años ‘60 y ‘70, a baja altura, como el edificio Copacabana (1961), Montecarlo o Ultramar -las edificaciones cercanas al estero de Viña-, en contraste con el desarrollo a mayor altura que vino a partir de los ‘90 en esa ciudad.    

Conversaciones para hallar socios ya partieron

Como modelo de negocios, la inmobiliaria ligada a Empresas Copec decantó en mantenerse en el desarrollo de los proyectos -no vender macro lotes a terceros-, para lo que incluso ya inició un “proceso temprano de conversaciones” para hallar socios estratégicos para el desarrollo urbano del proyecto.

“Hemos decidido mantener nuestra posición dentro del proyecto, más allá de las urbanizaciones. Es decir, participando en las sociedades que desarrollen los distintos usos y espacios de la propuesta urbana”, respondió el gerente general de Las Salinas, Ricardo Labarca. ¿El objetivo? Encontrar actores que no sólo aporten capital, sino que buscan socios que tengan experiencia en desarrollo inmobiliario de alta calidad, si bien consideran también la contribución de actores que puedan aportar un “enfoque financiero robusto y una capacidad probada en estructuración de proyectos que aporten valor a la ciudad”, agregó.

Y es que la inversión en el proyecto es cuantiosa. Se trata de unos US$ 1.400 millones al 2040, de manera directa -sin contar con la inversión indirecta e inducida que se estima podría ser de US$ 3.480 millones, por el efecto en la región-, y que es bastante histórica para la ciudad en magnitud, pues es poner en marcha un nuevo barrio. En 16 hectáreas en las que por casi un siglo hubo petroleras.

Paño con más de un siglo de historia

Ubicado en Avenida Jorge Montt, el paño de 16 hectáreas en la zona conocida como Las Salinas, debe su nombre a la extracción de sal que, en épocas pretéritas, se desarrolló tanto de manera artesanal como luego industrial, en las afueras de la ciudad.

Luego, en 1915, se instalaron la Shell y la Esso, las “primeras petroleras” en llegar a la zona. Luego, en 1930, llegó Copec, y más tarde Mobil y Sonacol, consolidándose en 1950 esta zona como un centro de abastecimiento y distribución de combustibles para la zona central, poblándose con estanques de almacenamiento de los hidrocarburos que llegaban por barco a la zona.

Pero ya en 1960 este barrio industrial comenzó a rivalizar con la vocación turística de Viña del Mar, quedando “al medio” del desarrollo de balnearios y las playas de Recreo y Reñaca en ambos extremos de la ciudad.    

En 1986 el grupo Angelini ingresó a la propiedad de Copec y desde esa vereda fue partícipe de las tratativas que llevó a cabo, a inicios de los 2000, el entonces alcalde viñamarino Jorge Kaplan para lograr que las petroleras salieran de la zona, convencido de que el crecimiento de la ciudad se proyectaba hacia el norte. Así en 2003 cesaron las operaciones petroleras, dando paso al desmantelamiento de esas instalaciones y estanques, si bien en esos años no estaba claro cómo se iba a recuperar ese terreno de uso industrial, pues no había normativas claras de la ruta a seguir en este ámbito.

Aquella migración y desmantelamiento tomó años y en 2012 las empresas salieron a licitar el terreno. Y fue ahí que Empresas Copec decidió comprarles a las otras firmas las tres cuartas partes del paño que no eran de su propiedad, haciéndose entonces con el 100% del terreno y quedándose como el único actor petrolero con la tarea de descontaminar la zona.  Por ello constituyó Inmobiliaria Las Salinas ese año como filial de Empresas Copec, para emprender el proceso de descontaminación, y en 2014 llegó al equipo Ricardo Labarca Alcaíno, que en 2022 asumió como gerente de Desarrollo y en 2024 como gerente general de esta subsidiaria.

El primer proceso de saneamiento ocurrió entre 2009 y 2013 y correspondió a la habilitación de la superficie del terreno. Se retiraron 47 mil toneladas de suelo contaminado y se desmantelaron las instalaciones superficiales y soterradas. Y luego a fines de 2018 ingresaron el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) para el saneamiento, obteniendo la Resolución de Calificación Ambiental (RCA) en septiembre de 2020, ratificada por el Comité de Ministros, en septiembre de 2022, ante reclamaciones que luego continuaron en el Segundo Tribunal Ambiental, cuyo fallo está en acuerdo.

Y en septiembre del año pasado, entraron en la fase de remediación del paño, o más técnicamente hablando, la bio remediación para sanearlo y que quede apto como hábitat humano. Esta tecnología consiste en que, en simple, a través de bacterias presentes en el terreno se degraden los hidrocarburos, para lo que a partir de junio comenzarán a instalar “bio pilas”, unas estructuras herméticas (tipo silo) que brindan oxígeno, humedad, nutrientes y temperatura, a unos 8 metros de profundidad, que viabilizan el trabajo de esas bacterias. El hidrocarburo se descompone en Co2 y agua. El primero se captura y el agua se filtra, en un proceso que está regido por la RCA vigente, y que considera también un mecanismo para sanear el agua subterránea, con sistema de pozos.

Este proceso de bio remediación los gestores lo están desarrollando en dos etapas en las 16 hectáreas. La primera fase, de 8 hectáreas, corresponde al paño sur, que comenzó en septiembre del año pasado y debiera estar finalizada a fines de 2027. En las otras 8 hectáreas del paño norte, el proceso de bio remediación debería finalizar en 2030. La contratista principal que se adjudicó el trabajo fue la francesa Séché Group, que, entre otros trabajos, realiza la remediación de 11 hectáreas en Francia, en las que funcionó durante 70 años una antigua refinería en el centro de la ciudad de Frontignan. Otro actor internacional partícipe es la española Idom, como project manager para la inspección de la obra de saneamiento.

Para financiar esta remediación, Empresas Copec inyectó el año pasado US$ 85 millones al proyecto.

El spin-off de Remedia Green Tech

Los años inmersos en el proceso de saneamiento de Las Salinas llevaron a sus gestores a formalizar una filial con vuelo propio, Remedia Green Tech (Remedia GT). Esta firma gestiona para terceros procesos de reconversión de terrenos con pasivos ambientales, en áreas urbanas, y que ya cuenta con contratos y clientes en la industria minera e industrial.

Y a ella llegó hace unas semanas el ingeniero comercial y MBA de la Universidad de Virginia, Carlos Correa Smits, un ex ejecutivo de Fundación Chile, para asumir como gerente de Desarrollo en Remedia GT.

Fuente: DFMAS

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