No todos los días se vende una casa por sobre los US$ 23 millones. Menos en Chile. Pero ya hay un potencial comprador por la que es considerada la vivienda más cara actualmente en venta en Santiago.

La propiedad se emplaza en el sector de Lo Curro, uno de los más exclusivos del país. De propiedad de la familia Rabat, que formó este barrio en el sector oriente de la capital, cuenta con 6,4 hectáreas de terreno e incluye una mansión de estilo español construida en 1940, y que goza de protección y no se puede demoler. Pero, en sus alrededores, el plan de quien llegaría a ser el nuevo dueño es levantar un condominio con viviendas de lujo.

El comprador se mantiene bajo siete llaves, pero este medio pudo confirmar que actualmente la empresa Nueva Costanera Gestión Inmobiliaria, de propiedad del empresario Gerardo Valdés, está negociando con la familia Rabat adquirir la exclusiva propiedad.

La mencionada inmobiliaria ha desarrollado una serie de proyectos habitacionales de lujo en el sector oriente de Santiago, así como obras comerciales como el mall Casacostanera de Vitacura y varios edificios de oficinas en la misma comuna.

Cuando salió al mercado, los Rabat fijaron un precio de venta de su propiedad, de 63.536 metros cuadrados de terreno en calle Vía Blanca, en poco más de US$ 23 millones.

Para agentes de mercado -que piden reserva de su identidad- el terreno tiene varias complejidades: se ve enfrentado a dos normas (son dos lotes que deben fusionarse), tiene pendiente, y además está la casona que hay que mantener. “Para un mercado que está bastante comprimido, con malas velocidades de venta… no es fácil”, dice uno de los consultados.

Si bien se coincide que el principal atractivo de la propiedad es el terreno para desarrollar viviendas de lujo, el tener que mantener la mansión ha inhibido a varias inmobiliarias. “Es el talón de Aquiles del terreno”, dice una persona conocedora del proceso.

Pero la fórmula de Gerardo Valdés incluye reducir riesgos, y para eso su plan es urbanizar el terreno para desarrollar decenas de lotes para viviendas, y esos ponerlos en venta directamente en el mercado. En otro sector, su inmobiliaria levantaría edificios residenciales.

“Es una buena estrategia, de menos costo y riesgo”, dice un gerente de una de las principales corredoras de propiedades del país.

Diario Financiero intentó tener una versión oficial de Nueva Costanera Gestión Inmobiliaria, pero no hubo respuesta.

Los vendedores

En marzo pasado, la Dirección de Obras de la Municipalidad de Vitacura aprobó un anteproyecto de ampliación mayor a 100 metros cuadrados en el mencionado terreno en la calle Vía Blanca. La autoridad visó el desarrollo de un condominio con 39 casas, además de dos edificios residenciales con 20 departamentos. Y, por supuesto, mantener el inmueble de conservación histórica.

La aprobación de la DOM sólo visa las condiciones urbanísticas aplicables al predio, y no autoriza ningún trabajo ni ejecución de obras en espacio público ni privado. Para esto, la empresa deberá solicitar un permiso de obra nueva.

Pero, con la aprobación del anteproyecto, la empresa que finalmente desarrolle la obra se blinda ante eventuales cambios al plan regulador comunal que podrían limitar la altura de nuevas iniciativas de edificios en el paño en cuestión.

Según el documento de la DOM de Vitacura, como propietarios del anteproyecto aprobado figuran los hermanos José Antonio, José Luis, Cecilia, María Estrella, María del Carmen, María del Rosario, Carlos Alberto y Pelayo Rabat Vilaplana.

No obstante, como representante del propietario está la empresa Nueva Costanera Gestión Inmobiliaria, de Gerardo Valdés.

El clan Rabat fue el que creó el exclusivo barrio de Santa María de Manquehue (Lo Curro es la parte alta). La historia tiene su origen varios años antes, en 1902, cuando Antonio Rabat Comella llegó desde Cataluña a Chile en busca de tierras para ampliar su negocio viñatero. Visión o suerte, adquirió el fundo Santa Adela, que se extendía desde la cumbre del cerro Manquehue hasta el río Mapocho. Fueron 500 hectáreas.

No fue hasta la década de los ‘80 que la familia –liderada en ese entonces por su hijo José Rabat Gorchs, fallecido en 2010- tomó una revolucionaría decisión: sacar las parras y fundar una inmobiliaria: se le llamó Manquehue, en 1978. El plan era crear un barrio residencial. De hecho, fue el primer sector en Chile con cableado subterráneo.

La familia, además, formó su propia sanitaria y una compañía de teléfonos.
A este desarrollo, le siguieron proyectos emblemáticos como El Golf de Manquehue en Lo Barnechea, Polo de Manquehue en Colina, Santa María del Mar en Santo Domingo, El Carmen de Huechuraba, Valle Lo Campino en Quilicura, Terrazas del Cóndor en Vitacura, y Piedra Roja.

Fuente: Diario Financiero

Valuaciones, empresa de tasación de propiedades le informa de las novedades más relevantes del sector.

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Esta semana se aprobó la reorganización judicial de la constructora La Cruz, que entró en esta situación, entre otros motivos, por el riesgo de que le cobraran las boletas de garantía que había entregado al Estado para poder construir casas con subsidios.

No es el único caso, porque Brotec, una de las constructoras más grandes del país, también enfrenta un proceso de liquidación, mientras que decenas de constructoras de viviendas sociales han solicitado su quiebra o han iniciado un proceso de reorganización financiera ante la justicia (14 de ellas están en tribunales de Santiago). 

La situación es compleja: hay voces que plantean que, de no haber medidas de parte del gobierno, se podría convertir en una crisis sistémica entre las empresas que construyen viviendas con subsidios. 

Un tema no menor para la administración encabezada por el Presidente Gabriel Boric, pues se podría poner en jaque la meta de entregar 260 mil nuevas viviendas sociales antes del término de su mandato.

Frente a esto, el gobierno, a través del Ministerio de Vivienda liderado por Carlos Montes, decidió dar más flexibilidad a las constructoras que desarrollan viviendas sociales, lo que, en la práctica, ha significado evitar la ejecución del cobro de boletas de garantías a las empresas que no han cumplido con los contratos producto de la pandemia.

Para una constructora, el cobro de una boleta de garantía puede llegar a ser fatal. De hecho, para muchas, lo fue. 

DF MAS consultó al Ministerio de Vivienda, luego de que varias constructoras afirmaran a este medio que los Serviu regionales están siendo más flexibles con el cobro de las boletas de garantía ante atrasos justificados.

¿Hay una dirección desde el Ministerio de aplicar un criterio menos restrictivo para evitar que quiebren en masa las empresas?

La respuesta fue: “Es importante aclarar sobre este punto que las boletas siempre se cobran cuando vencen. Lo que ha ocurrido, es que se ha dado más flexibilidad para prorrogar los contratos en los que hay una clara justificación en el atraso de ejecución de obras, teniendo en cuenta la realidad que impuso la crisis sanitaria, con paralizaciones que se superaron también gracias a protocolos que desde el Minvu se establecieron para dar la mayor continuidad posible a las obras. Por lo tanto, ha habido mayor flexibilidad, cuando se justifica, respecto de los contratos que lleva a que se postergue el cobro de las boletas de garantía, pero una vez vencidas, éstas siempre se cobrarán”.

El cambio de criterio -que sugirió Montes apenas inició su periodo como ministro- es considerado para algunos como un salvavidas. Es el caso de La Cruz Inmobiliaria y Constructora, de propiedad del expresidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Daniel Hurtado, y Marcelo Garrido, que sumaba pasivos superiores a los US$ 80 millones.

La Cruz es una de las dos más grandes constructoras de viviendas sociales para el Serviu y la primera que logró aprobar una reorganización judicial, la semana pasada. 

Según conocedores, la empresa logró su viabilidad luego de que los Serviu regionales flexibilizaran los contratos, evitando el cobro de boletas. En caso contrario, la situación de la empresa era inviable.

Tras aprobarse su reorganización, la compañía reinició sus proyectos para lograr el pago del total de sus pasivos en menos de tres años, explica un conocedor. Y, que es lo que busca el Ejecutivo, tener más viviendas sociales en construcción.

“Como ministerio y como gobierno del Presidente Gabriel Boric tenemos el compromiso de abordar con máxima urgencia la necesidad de viviendas que tenemos en Chile y con el Plan de Emergencia Habitacional estamos generando las condiciones no para superar totalmente la necesidad, pero sí al menos dar una solución al 40% de las familias que hoy identificamos que necesitan una solución habitacional con mayor urgencia”, señalaron desde el Minvu.

La tormenta perfecta

Si bien hay un respiro entre las constructoras de viviendas sociales, el riesgo de insolvencia para las empresas que desarrollan proyectos habitacionales para el público general, se mantiene.

En este caso, la contraparte no es el Serviu, sino que inmobiliarias que han contratado a constructoras. La mayoría bajo acuerdos de ‘Llave en Mano’, en que el constructor se compromete a entregar una obra completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija de dinero, repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la iniciativa.

El problema es que, producto de la pandemia, las obras se paralizaron por largo tiempo, los costos se dispararon y el financiamiento de los bancos está cada vez más restrictivo. 

“La pandemia tuvo a todas las constructoras por mucho tiempo sin poder avanzar en sus obras, con todo el costo financiero que conlleva el atraso”, dice Sergio Correa, gerente Inmobiliario de Colliers.

José Ignacio Vicente, CEO de TOCTOC, suma la incerteza jurídica para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, la inflación, el alza de tasas y la complejidad que existe para obtener los permisos de construcción.

Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas GPS Property, suma el costo financiero que hoy tienen las compañías, llegando a alzas por sobre el 20 y 30% de lo que se conocía anteriormente. 

El ejecutivo dice que otra de las causas que han incidido en este negativo escenario para las constructoras es la baja en la velocidad de las ventas de las viviendas, lo que se atribuye a la fuerte alza en las tasas de los créditos hipotecarios, lo que ha dejado a muchos chilenos sin posibilidad de adquirir una casa. “Sin duda, estos factores se resumen en un alto estrés sobre la caja/efectivo de las empresas”, sostiene.

El rol de los financistas

En los bancos, aseguradoras y family offices la preocupación es total. Varias fuentes consultadas concuerdan en que todas las inversiones en desarrollo inmobiliario residencial hoy están pasando por momentos flojos. 

Por el lado de los bancos, las alertas se han traducido en bruscas caídas en colocaciones para construcción de viviendas sociales. 

Por ejemplo, en julio de 2019 la banca tradicional prestó $3,9 billones (millones de millones), de acuerdo a datos de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), siendo liderado por lejos por el Banco de Chile que prestó $ 1,7 billones. La inyección de capitales de la banca a la construcción solo siguió en alza hasta diciembre del año pasado, cuando se alcanzó la cifra récord de $ 5,6 billones, y el banco controlado por los Luksic colocó $ 2 billones.

Pero el naipe empezó a derrumbarse este año. Las últimas cifras de la CMF reflejan que las colocaciones bancarias para construcción de viviendas en julio fueron de $ 4 billones, 27% menos que diciembre, y esta vez lideraron los préstamos el Banco Estado, con $ 885 mil millones, y el Banco Bice, de la familia Matte, con $ 835 mil millones. Mientras que el Chile se quedó en la posición siete y colocó solo $ 267 mil millones, una caída de 87% respecto a lo prestado en diciembre. 

Lo que ocurre con el Banco de Chile, dice un ejecutivo del sector, refleja bien lo que está pasando en la industria. “La banca privada está mirando con lupa cada proyecto y las áreas judiciales y de cobranza están con más trabajo que nunca por la seguidilla de impagos”, dice la fuente. 

Consultado el Banco, no se refirió. 

Pero no solo los bancos están complicados. Por el lado de los inversionistas privados que apostaron por fondos de inversión de desarrollo inmobiliario residencial también hay alertas encendidas, y eso incluye a las AFP, aseguradoras, family offices y personas de altro patrimonio. 

Según el último reporte de Acafi-CBRE, hay 20 administradoras que operan 51 fondos de inversión de desarrollo inmobiliario de diferente tipo, y si en 2021 tuvieron un crecimiento de 28,3%, el primer trimestre de 2022 solo llegó a 0,4%.

Banchile, Link Capital y LarrainVial son las AGF que lideran en el capital administrado de fondos para desarrollo inmobiliario. 

Pero además, los fondos están compitiendo con una serie de nuevos fondos de inversión para invertir en otros países, principalmente Miami. Y contra otros segmentos, como multifamily, bodegas y placas comerciales. 

Nicolás Cox, director ejecutivo de CBRE, apunta a que el mercado constructor e inmobiliario está a la espera de definiciones clave del sector como la reforma tributaria y lo que pase, por ejemplo, con el tratamiento del IVA como crédito para las inmobiliarias, o cómo tributarán las inversiones en fondos de inversión inmobiliario.

“Eso, sumado a la eventual recesión que viene, tiene con un signo de interrogación al sector”, dice Cox. 

Garantías flexibles 

Tema aparte para los bancos tiene que ver con financiar garantías para que las constructoras entreguen al Servicio de Vivienda y Urbanismo (Serviu). Cada vez que una constructora se adjudica la construcción de casas con alguno de los programas de subsidios estatales, debe entregar al Estado un monto en garantía que se cobra si es que la empresa no cumple con el contrato. 

Desde un banco privado comentan que casi no se están dando ese tipo de boletas por la incertidumbre de las mismas constructoras de poder concluir los trabajos.

Ello, explican, porque los contratos con el Estado son contra entrega de avances, pero la alza de los costos de la construcción ha impactado directo en que el tope de reajuste que permiten los contratos, no alcanza a suplir el alza de costos y con ello empuja a constructoras a estar al límite y hacer cumplir la boleta de garantía, pero desde el Ministerio de Vivienda han flexibilizado los requisitos, para evitar que más constructoras caigan. 

“Como ministerio tenemos la facultad de hacer adelantos del pago de los subsidios contra las boletas de garantía. Sin embargo, hemos encontrado que hay una contracción o dificultad por parte de las empresas constructoras de acceso a la banca para que obtengan esta boleta o pólizas de garantía lo que, a su vez, impide que puedan presentar estos instrumentos al Minvu”, dicen desde la secretaría de Estado.

“Somos conscientes de esta situación y estamos usando las herramientas que tenemos a nuestro alcance, como el complemento de los subsidios y también conversando con los bancos para que generen más instrumentos para las empresas constructoras», apuntaron.

«Así como impulsamos medidas de apoyo para quienes necesitan adquirir una vivienda, también buscamos que la banca dé un mayor apoyo a las constructoras, por ejemplo, flexibilizando o dando mayor cobertura a la solicitud de póliza de financiamiento, trabajo que desarrollamos en conjunto con la Cámara Chilena de la Construcción y BancoEstado”, agregaron. 

De hecho, el banco estatal ha aumentado consistentemente desde 2019 los préstamos para construcción de viviendas. Si en julio del 2019 prestó $ 506 mil millones, en julio pasado llegó a $ 885 mil millones.

En Valuaciones Chile, damos especial importancia al momento temporal en el que se pretende invertir. Por ello podrás contar con un tasador de propiedades que te guiará en tus gestiones financieras.

Fuente: Diario Financiero

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El Banco Central publicó en la mañana de este lunes el Informe de Estadísticas Financieras y Monetarias correspondiente a julio. El reporte trajo un pequeño alivio para quienes están buscando un crédito hipotecario: la tasa de interés promedio anual y reajustable en UF se ubicó al séptimo mes del año en 4,31%, retrocediendo por tercer mes consecutivo. 

La Asociación de Bancos resaltó tras la publicación de las cifras operacionales de la industria durante junio que las tasas de interés para créditos hipotecarios mantenían una “relativa estabilidad”. 

Cabe recordar que hasta marzo de este año se mantuvo una tendencia al alza de tasas por más de un año provocado por el deterioro del mercado de capitales como consecuencia de los retiros de fondos de pensiones que afectaron el apetito por bonos bancarios por parte de inversionistas institucionales debido a la masiva liquidación de instrumentos de renta fija. 

En la otra cara de la moneda, la tasa de interés anual en crédito de consumo siguió escalando y llegó al 27,06% en julio, registrando un avance de 80 puntos base respecto a junio. Con esta cifra, la tasa alcanzó su mayor nivel desde junio de 2014 y acumula cuatro alzas mensuales consecutivas. 

En esta misma tendencia estuvieron las tasas de interés anual de los préstamos comerciales que se ubicaron en 13,75%, aumentando 76 puntos base en comparación al mes anterior. 

Las tasas de interés para este producto batieron un nuevo récord histórico y llegaron a su nivel más alto desde que existe registro en el Banco Central y acumularon 12 meses de avances consecutivos. 

Desde la autoridad monetaria, expusieron que los incrementos en las tasas de interés de los créditos comerciales y de consumo se explicaron por alzas en las tasas de todos sus productos.

El contexto

En el último Informe de Percepción de Negocios del ente rector que se publicó la semana pasada, se hizo ver que los bancos señalaron que “el dinamismo de este año se ha basado en la colocación de créditos rotativos e hipotecarios, y en la venta de seguros”. 

Sin embargo, indicaron que “desde mayo se observa un escenario más complejo en las colocaciones por la mayor aversión al riesgo de los clientes”. 

Debido a este escenario, las entidades financieras “han optado por enfocarse en la renegociación de créditos, lo que ha encendido algunas alarmas respecto de un eventual aumento de la morosidad debido a las altas tasas de estas operaciones”.

En cuanto a las condiciones financieras, se exhibió que “las colocaciones de consumo e hipotecarias siguen en niveles bajos y preocupa el efecto de la mayor inflación sobre la capacidad de pago y su impacto en las evaluaciones de riesgo”. 

De hecho, en junio los nuevos créditos hipotecarios promediaron US$ 581 millones mensuales, el menor registro para ese período en los últimos años, y respecto a mayo las nuevas operaciones disminuyeron 6% en términos reales. 

En tanto, la morosidad de la cartera de consumo mantuvo una tendencia alcista, llegando a 1,77% de sus colocaciones en junio, aumentando 17 puntos respecto del mes pasado. 

Este nivel se ubicó en torno a los registros observados previo a la pandemia, “por lo que se requiere monitorear con atención”, sostuvo la banca. 

Fuente: Diario Financiero

El Equipo de Valuaciones Chile (Expertos en Tasaciones de Propiedades) le informa de las noticias del sector inmobiliario. Las tasaciones de bienes inmuebles consisten en un informe de tasación destinado a determinar el valor actual de mercado de un bien y otros derechos asociados de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario o para la venta del inmueble.

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En el mundo, el concepto de Smart City surgió hace un par de décadas y si bien no hay una sola definición, hay consenso en describirlas como aquellas que ponen a las personas al centro del desarrollo e incorporan las tecnologías de la información y comunicación (TIC) en la gestión urbana para mejorar la eficiencia y la calidad de vida. A fin de cuentas, urbes resilientes, innovadoras, seguras, vivibles y disfrutables.

En Chile, hace una década, la academia y luego los sectores público y privado empezaron a hablar de Smart City para abordar los problemas que enfrenta Santiago desde la tecnología y si bien hoy se suman otros, hay consenso en señalar que las principales barreras para lograr una mejor calidad de vida de sus ciudadanos, pasan por la fragmentación territorial, la movilidad, la seguridad y el medio ambiente.

El gobernador de la Región Metropolitana (RM), Claudio Orrego, tiene un diagnóstico que define como de dulce y de agraz. “Esta capital tiene una gran capacidad instalada en materia de conectividad, excelentes emprendedores, un súper sistema universitario y muy claras sus prioridades. Aun así, sufre de fragmentación, ya que sus 52 comunas y ministerios se coordinan poco y, además, socialmente hay mucha desigualdad”.

Dice que a pesar de la conectividad, algunas comunas están absolutamente desconectadas. “El estallido social mostró situaciones como la de La Pintana, que tiene 220 mil habitantes, pero sólo un par de supermercados y cajeros automáticos, pocas farmacias y casi nula conectividad digital”, sostiene Orrego.

A pesar de sus falencias, cree que la ciudad tiene buen diagnóstico debido a que sus problemas, seguridad, medio ambiente y movilidad, están bien definidos. “Además, contamos con muy buena base instalada, un sólido sector privado, un Estado que a pesar de sus problemas tiene bastantes competencias y un mundo académico. Lo que pasa es que una ciudad de tantos habitantes no se puede gobernar desde 52 islas, como si fuese un archipiélago, pero tampoco desde una Torre de Babel, que es el gobierno central”, explica.

La visión del gobernador es compartida por el arquitecto urbanista y director ejecutivo y de investigación de Smart City Business Chile, Pablo Durán, quien señala que la fragmentación y la polarización son las grandes barreras que tiene que enfrentar Santiago. También las normativas que entrampan a las asociaciones entre entes públicos y privados. “Las estructuras de transparencias, aprobaciones de los consejos de municipios, entre otras, hacen que iniciativas del mundo privado, se diluyan en burocracia”, dice, aunque también destaca algunos avances en electromovilidad y en la integración de las ciclovías.

Respecto a la movilidad urbana, el doctor en estudios de transportes y docente de la Universidad de los Andes, Rodrigo Fernández, también cree que la capital chilena tiene las condiciones para lograr ser “inteligente” en este ámbito, pero siempre y cuando se establezcan objetivos claros.

“Tenemos GPS en los buses, pero sólo nos sirven para consultar, mediante algunas aplicaciones, cuándo llegará el que esperamos, pero no para que estos ordenen su frecuencia y no se produzcan filas en los paraderos. Debemos establecer qué queremos hacer con toda la información que nos llega y trabajar en ello”, plantea.

Santiago y 5G

Diversos actores estiman que el despliegue de la red 5G podría generar oportunidades para la gestión urbana inteligente.

Francisco Guzmán, director de Claro Empresas, dice que la tecnología 5G brindará conectividad a billones de dispositivos y servicios, lo que la transformará en una habilitadora de innovaciones para el desarrollo de ciudades inteligentes y vehículos autónomos.

“Pero no solo se trata de sensorizar para tener espacios mejor iluminados, más seguridad, mayor control de las variables medioambientales o movilidad. Pensar en ciudades inteligentes conlleva resiliencia. En la medida en que se use la data para mejorar los espacios, estos estarán más preparados para enfrentar tanto desastres naturales, como desafíos propios de lugares cuya población tiende a envejecer”.

Dice que, a nivel local, se podrá abordar la seguridad con nuevas tecnologías, “lo que es un desafío y una gran oportunidad, sobre todo hoy, cuando representa una de las mayores preocupaciones de las personas”.

Las iniciativas de Sé Santiago para convertir a la capital en una ciudad inteligente

El programa de Corfo está implementando tres proyectos: áreas verdes accesibles en edificios públicos; un corredor de buses eléctricos en Colina, y una ciudad inteligente a escala en la UC.

Hace cinco años se creó Sé Santiago Smart City, un programa estratégico de Corfo Metropolitano y Fundación País Digital, que tiene como objetivo posicionar a la capital como ciudad inteligente en Chile y el mundo.
Para ese fin ejecuta e implementa proyectos en esa dirección y apalanca recursos privados y públicos. Su gerenta general, Luz María García, explica que la entidad se define como una plataforma viva y permeable a la realidad del momento, que reúne a distintos actores públicos, privados y de la academia para resolver situaciones y avanzar hacia la deseada inteligencia.
Hoy la cartera de proyectos de Sé Santiago tiene tres ejes principales, seguridad, movilidad y medio ambiente. Entre ellos, García destaca principalmente tres, que están en proceso de ejecución o pronto a ser realidad. Uno de ellos es Techos verdes sustentables, que consiste en áreas verdes accesibles instaladas en edificios públicos y de salud con el objetivo de elevar la calidad de vida de la comunidad, bajar la contaminación y hacer frente a las islas de calor que sufren algunas zonas de la capital. El proyecto, que pretende abarcar 25 hectáreas, comenzó con la instalación de 1.000 metros cuadrados en el techo del Hospital Exequiel González Cortés.
“No sólo buscamos un edificio que resistiera una iniciativa de esa naturaleza, sino que también beneficiara a muchas personas, tanto pacientes, como trabajadores y la comunidad. Para hacerlo sustentable, se instalaron paneles solares para bajar el consumo eléctrico y se hizo más eficiente el consumo hídrico. La idea era generar un ahorro que asegura larga vida a la idea”, explica García.

Electromovilidad en Colina

En el área de movilidad, está el proyecto llamado 20+3+1, el que consiste en un electrocorredor en Colina. Este considera 20 buses eléctricos aportados por China, tres adquiridos por la municipalidad de la comuna, un camión de residuos, dos puntos de carga y un paradero inteligente esquipado con tecnología de última generación. La iniciativa, que estaría operativa en diciembre próximo, conectaría al centro de Colina con la intermodal Los Libertadores.
Entre los proyectos para este año, García también destaca el lanzamiento en agosto próximo de una ciudad inteligente a escala en el campus San Joaquín de la Universidad Católica, en el que participan entes privados, públicos y académicos.
La iniciativa busca mostrar el funcionamiento de una smart city, en ámbitos como la “interconexión y todos los elementos que hacen que se genere habitabilidad, calidad de vida confort”, señala la ejecutiva.

Fuente: Diario Financiero

En Valuaciones Chile (Expertos en tasación de propiedades) consideramos que las ciudades sostenibles, conectadas y optimizadas gracias al empleo de la tecnología no son solo un fenómeno mundial imparable, también suponen la única solución para contener y reducir las alarmantes repercusiones ambientales y socioeconómicas que la urbanización provocará en nuestro planeta.

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Por un lado, las medidas adoptadas por el Banco Central para hacer frente a la inflación, particularmente las mayores tasas, sumado al mejor rendimiento del IPSA en los últimos días y al aumento del precio del dólar en el último año, están haciendo que el mercado local recupere su atractivo a ojos de los inversionistas, que el último tiempo habían optado por buscar oportunidades en el extranjero. En paralelo, el sobrecalentamiento de mercados emblemáticos para el inversionista chileno, como el estado de Florida en EE.UU., también empiezan a generar incentivos de retorno.

Desde el punto de vista de la oferta, existe un nivel de stock estable frente a una demanda creciente, situación que debiera agudizarse debido al freno en el ingreso de proyectos de los últimos dos años. No hay que olvidar que la demanda por el uso de viviendas es bastante inelástica, por tratarse de una prioridad para las familias. Prueba de ello es la baja tasa de vacancias de los arriendos, cercana al 1%, y al aumento en su precio.

Si bien las grandes inmobiliarias tienen un stock de proyectos y terrenos importante, se ha producido un freno en la compra de nuevos terrenos e incluso el desistimiento de transacciones emblemáticas, como el de la ex rotonda Pérez Zujovic, generando una oportunidad sin precedentes a las inmobiliarias sin stock de adquirir terrenos en ubicaciones que hace pocos meses no estaban disponibles.

Todos estos factores hacen prever que el rubro inmobiliario local debería tender a retomar cierto dinamismo de la mano de nuevos actores con proyectos muy bien ubicados. Ahora bien, es importante cuidar este buen escenario y ello también dependerá de las señales que pueda dar el Gobierno al sector, para no repetir episodios como el ocurrido en Plaza Egaña, donde se revocaron permisos ambientales a un proyecto de 1.828 viviendas, generando una sensación de incertidumbre innecesaria en el rubro, que por cierto ya venía muy golpeado por la pandemia y los efectos de los retiros.

El avance del mercado inmobiliario no solo permitirá aportar a la creación de empleos y el desarrollo económico del país, sino que también ayudará a avanzar en el déficit de 700 mil viviendas, el más alto en 25 años, que el Estado no puede subsanar por sí solo. De mantenerse el freno a la nueva oferta de inmuebles podría generar una crisis de acceso a la vivienda, afectando por cierto a la golpeada clase media, con valores de las propiedades inalcanzables.

Ahora bien, por parte de los privados, también tenemos desafíos que cumplir para que este sector progrese acorde a los nuevos tiempos, haciendo eco de estas mejores perspectivas. Y estos radican en desarrollar proyectos que aporten a construir una mejor ciudad y respondan a las necesidades de su entorno y las comunidades, siendo propositivos en la búsqueda de soluciones. Es hora de empezar.

En Valuaciones Chile nos preocupamos por las actualizaciones del sector inmobiliario.

Fuente: El mostrador

Al realizar una buena compra de un inmueble obtendrá un flujo constante y continuo de su capital, a corto y largo plazo. Por esta razón, en Valuaciones Chile ( Expertos en tasación de propiedades ) le informamos de las actualizaciones del sector inmobiliario.

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La descripción más concreta publicada hasta ahora por el SII respecto al sentido del reavalúo fiscal es de 2006: «Es un proceso que consiste en definir una nueva estructura de avalúos fiscales de las propiedades no agrícolas, de manera que los precios relativos considerados en dichos avalúos reflejen, lo más cercanamente posible, la situación de precios relativos vigentes en la economía para esas propiedades urbanas apuntando a reflejar la situación de los valores relativos de mercado entre predios no agrícolas que hoy existe».

Lo anterior indica que lo que se pretende es ajustar los valores fiscales a los cambios absolutos y relativos que se han registrado en los valores comerciales de las propiedades. Significa que el SII debiera tener la capacidad de monitorear rigurosamente la evolución de los valores de mercado de los bienes raíces.

Desde una perspectiva de equidad tributaria, es justo y razonable que el SII realice un reavalúo fiscal de los bienes raíces, de tal manera de reestablecer la proporcionalidad entre el avalúo fiscal y el valor comercial de las propiedades. Sin embargo, y por un sentido básico de transparencia, el organismo debiese hacer explícito cuál es la proporción de valor comercial en que se determina o se fija ese avalúo fiscal. Porque si de lo que se trata es de que los avalúos fiscales reflejen los precios relativos de los valores comerciales de los bienes raíces, entonces lo razonable sería que esa proporción fuera la misma para todas las propiedades no agrícolas del país.

En otras palabras, el ideal sería que todo el mundo pudiera saber con facilidad cuál es la relación entre avalúo fiscal/precio de mercado de todas y cualquier propiedad. En la práctica, esto no sucede así. Lo concreto es que hoy en Chile un propietario cualquiera conoce el avalúo fiscal de su propiedad y puede tener una estimación de su valor comercial (el primero siempre estará por debajo del segundo), por lo cual no habrá reclamo. Pero para ese mismo propietario es bastante laborioso llegar a saber cómo es la cosa en términos comparativos con otras propiedades. Por eso es que resulta fundamental que se haga pública la proporción a la cual debe alcanzar el avalúo fiscal respecto del valor comercial.

En este artículo se exponen mediciones que demuestran la vasta dispersión en la relación avalúo fiscal/valor comercial. Los casos en que el avalúo fiscal está muy por debajo del valor comercial [ver GRÁFICO 1] tienen una amplia ventaja tributaria, pues pagan relativamente menos contribuciones de bienes raíces que aquellos en que el avalúo fiscal se acerca al valor comercial.

Para hacer el reavalúo el SII cuenta con muchas fuentes de información. La más poderosa es el registro de todas las transacciones de bienes raíces. El SII recibe por ley una copia del formulario F2890 que contiene antecedentes de la transacción, incluyendo el rol, el precio y la fecha (es una copia fiel de lo que se registra en el Conservador de Bienes Raíces). Es información que según varias resoluciones del Consejo para la Transparencia debiera ser de acceso público, pero no hemos obtenido ese acceso, pues hasta fecha reciente los tribunales han dado la razón al SII de no entregar esa información.

LA DETERMINACIÓN DE LOS AVALÚOS FISCALES POR ARTE DE MAGIA

No hay ningún lugar donde se informe cómo es que el SII estima los avalúos fiscales de los bienes raíces. Es un misterio. Ni se informa cómo es que el SII procesa la información del F2890 ni tampoco las demás fuentes de información que obtiene para estos efectos (tasaciones comerciales, en especial las procedentes de bancos e instituciones financieras; avisos de prensa, con información de oferta de venta de bienes raíces; y otras fuentes, como instituciones o personas relacionadas con el sector inmobiliario, incluyendo universidades, entidades fiscales o privadas, tasadores bancarios, corredores de propiedades, entre otras).

Es una caja negra.

Esta tremenda falta de transparencia en la tarea de una institución pública que afecta a cientos de miles de chilenos hace necesario consultar una vez más, en forma clara y directa, qué es lo que pasa bajo esa bruma.

Los resultados de los reavalúos sí se conocen a través de la publicación de la base catastral. En el caso de los sitios eriazos, se hace un reavalúo todos los años; en el de los predios no agrícolas no eriazos, cada cuatro.

En 2012 fue posible obtener la base catastral que el SII entregaba anualmente a las oficinas de convenio en muchos municipios. Nunca más después de esa fecha. Desde entonces hasta hoy, el SII publica una «base corta»; es decir, una base de datos con mucha menos información. También se ha restringido la información que el SII publica en el Rol de Cobro.

La última vez que se obtuvo esa información se pudo constatar que había 303 códigos de exención. Sin embargo, hay 105 códigos que no tienen información sobre la causal que motiva la exención. Los predios con códigos de causales desconocidas abarcan 110.403 roles. Desgraciadamente, hoy el Rol de Cobro ya no publica el código de exención de las propiedades.

¿Por qué oculta el SII el código de exención de las propiedades que tienen ese beneficio?

No solo no se publica, sino que el SII se niega a informar por qué una propiedad tiene exención del pago de contribuciones. Pero el SII no solo es poco transparente con los códigos de exención, sino que también para explicar el reavalúo de algunas propiedades cuyo ajuste en el avalúo fiscal se hace difícil de entender. Afirmamos esto luego de haber hecho, como parte de nuestra investigación, múltiples consultas al SII solicitando los antecedentes en base a los cuales se ha hecho el reavalúo de predios específicos (ver como ejemplo el detalle de la negación del SII a dar una respuesta y de la gestión del Consejo para la Transparencia al respecto en el caso AMPARO ROL C9397-21).

Es notable cómo el SII se niega a dar información bajo el argumento de que ésta contiene métodos de trabajo ―es eso, exactamente, lo que se está consultando y lo que los contribuyentes debiesen conocer―, reforzando así la impresión de que en la materia existe algo parecido a un hoyo negro. Adjuntamos para consulta y descarga documentos de tres casos que así lo prueban [ver SOLICITUD TALCAHUANO; CERRILLOS; y VALDIVIA]. No hacer pública la información que se utiliza para el reavalúo de una propiedad y además responder a las más simples solicitudes de información con argumentos desproporcionados tergiversa los términos de la legítima consulta y le da una interpretación propia a la Ley de Transparencia.

Las respuestas recibidas a lo largo de esta investigación reafirman la noción de que los chilenos no podremos conocer cómo es que el SII hace las tasaciones para determinar los avalúos fiscales.

MILES DE CASOS Y UN ARCHIVO NACIONAL PUESTO EN DUDA

Además de los casos individuales, existe un problema generalizado con el reavalúo de los sitios eriazos. Pero, para poder estudiar el trabajo de reavalúo de las propiedades que al respecto hace el SII resulta muy difícil cuando se trata de bienes raíces que tienen mejoras, porque el cambio en el reavalúo puede deberse a un cambio ya sea en las mejoras o en el valor del terreno, o a ambos. Por esa razón se trabajó haciendo seguimiento del reavalúo de los terrenos eriazos, pero únicamente con aquellos que tuvieran el mismo rol y la misma superficie entre los años de comparación, para tener certeza de que se trata del mismo terreno.

Para el período 2017 a 2021 se trabajó con 298.567 roles de sitios eriazos. Hay una cantidad inexplicable de casos en los que los avalúos fiscales de los sitios eriazos se reducen. Pero también una cantidad inexplicable de casos en que el avalúo fiscal aumenta desmesuradamente.

Esto es particularmente acentuado en el reavalúo 2017/2018:

Hay 34.113 predios en los que el avalúo baja en más de un 20%.

Hay 12.793 predios en los que el avalúo baja en más de un 50%.

Hay 1.556 predios en los que el avalúo baja en más de un 80%.

Esta reducción en el avalúo fiscal se registra de un año para otro, abruptamente. Es como si en el periodo en que se hizo el reavalúo una tormenta descomunal hubiera azotado a las ciudades chilenas, destruyendo e inhabilitando su potencial urbano inmobiliario. Porque es bueno recordar que los avalúos fiscales se establecen en base a referencias de mercado; en este caso, del mercado de suelo.

En los años siguientes sigue habiendo muchos casos en los que hay una disminución del avalúo fiscal de más de un 80%.

En el reavalúo 2018 / 2019 hay 113 predios cuyo avalúo disminuye en más de 80%.

En el reavalúo 2019 /2020  hay 155 casos cuyo avalúo disminuye en más de 80%.

En el reavalúo 2020 /2021  hay 189 casos cuyo avalúo disminuye en más de 80%.

Es difícil entender esta reducción tan súbita y aguda en el avalúo de terrenos urbanos, en circunstancias de que el avalúo fiscal de los terrenos eriazos se revisa todos los años. Cuesta imaginar que, sin aviso previo, repentinamente, un terreno eriazo pierda el valor tan radicalmente.

Los avalúos fiscales deben ser un fiel reflejo de los valores comerciales según lo declarado por el SII. Si se cumpliera esa orientación, no se explica qué fenómenos puedan haberse registrado en las ciudades chilenas como para registrar una caída en los precios de los terrenos de más de un 80% en 1.556 terrenos, y de más de un 50% en 12.793 terrenos.

Inimaginable.

Los cambios en los valores de suelo son, por lo general, un fenómeno gradual. Cuando se anuncia la construcción de una nueva cárcel, la sola posibilidad genera un impacto negativo en el precio de los terrenos, y se hace más evidente cuando el lugar se designa, y continúa bajando cuando esa cárcel se inaugura y en la medida que los efectos adversos se hacen evidentes.

Nunca es una cuestión abrupta, como cuando estalla una bomba. Son procesos que pueden durar varios años. ¿En qué estaba el SII, entonces, que nadie se dio cuenta de que vendría un efecto adverso sobre el mercado de suelo y consecuentemente en el avalúo fiscal de una cantidad de terrenos?

Un análisis territorial permite percibir que, en el caso de estas disminuciones de avalúo fiscal, caen como una lluvia dispersa de meteoritos, y no como consecuencia de fenómenos urbanos que afectan sectores de la ciudad.

Cabe entonces hacer la consulta: ¿cuántas vertederos, cementerios, cárceles y otros con impacto adverso sobre los valores de suelo se construyeron en Chile en el período de reavalúo 2017 a 2018?

Y si las disminuciones en el avalúo fiscal no fueron consecuencia de impactos adversos de fenómenos urbanos, ¿cómo es que el SII explica tales disminuciones en los avalúos fiscales?

Los chilenos merecen una explicación.

No solo los propietarios de terrenos, como una información esencial para transparentar la equidad tributaria. También los municipios, porque estas disminuciones en los avalúos significan necesariamente una disminución en la recaudación de contribuciones de bienes raíces.

Tal como en el ajuste a la baja en el precio de los terrenos, los incrementos en los valores de suelo son, por lo general, un fenómeno gradual que abarca más de un predio. Así, por ejemplo, es bien sabido que la construcción de las líneas del Metro hacen subir los precios de los terrenos en las áreas de influencia. Empiezan a subir en los espacios relevantes cuando se anuncia que se construirá una nueva línea y se da una noción general de su trayectoria. Sube otro tanto en lugares más específicos cuando se conoce el trazado. Sigue subiendo cuando se inician las obras, y sube aún más cuando se inaugura su funcionamiento.

Los resultados del estudio del reavalúo de los sitios eriazos en el caso de los incrementos de los avalúos 2017/2018 hay resultados difíciles de entender.

Hay 136.779 predios en los que el avalúo aumenta en más de un 50%.

Hay  79.448 predios en los que el avalúo aumenta en más de un 100%.

Hay  9.644 predios en los que el avalúo aumenta en más de un 500%.

Hay  3.484 predios en los que el avalúo aumenta en más de un 1.000%.

Significa que hay 3.484 sitios eriazos cuyo avalúo fiscal aumentó en diez veces de un año para otro, 9.644 sitios eriazos cuyo avalúo fiscal aumentó cinco veces y 79.448 casos en los que el avalúo fiscal duplicó su valor.

Si es verdad que el criterio del reavalúo aplicado por el SII es el de ajustar los avalúos fiscales según los cambios registrados en el mercado, entonces tendría que haber habido un fenómeno espectacular en las ciudades chilenas que haya impulsado alzas de esa magnitud en el valor de los terrenos. Cuesta entender cómo, dónde y cuáles son esos cambios en el mundo inmobiliario que impulsaron esas alzas descomunales en los valores de mercado de los terrenos. Sobre todo, porque cuando hay fenómenos que hacen subir el precio de los terrenos en una ciudad, no solo afectan un terreno específico, sino que a un barrio, a un sector de la ciudad, a una comuna; nunca a un terreno individual. Por eso llama la atención que en muchos de los casos estudiados se trata de predios individuales y no de manzanas o zonas de una comuna (ver al respecto planos adjuntos).

REAVALÚO DE BIENES RAÍCES SEGÚN COMUNAS Y CIUDADES

En esta parte final de nuestro informe se comentan los resultados del reavalúo 2018 publicados por el SII a escala de comunas, los que se han agrupado a escala de ciudades para las capitales regionales de Chile. Estos antecedentes abarcan todos los predios, que son 6.651.073 a escala nacional (habitacionales y no habitacionales). Las dudas y preguntas sobre el procedimiento, la metodología y los antecedentes utilizados son muy similares a los de los sitios eriazos. Hay resultados del reavalúo 2018 que resultan difíciles de entender y que merecen una explicación del SII ante la ciudadanía.

Los autores de esta investigación tuvimos la oportunidad de conversar en enero de 2022 sobre estos resultados con la directora de la Subdirección de Avaluaciones del SII, sra. Alicia Muñoz, y su equipo de colaboradores más directos. Su reacción fue muy clara y directa, y se resume en el siguiente planteamiento: en la Subdirección de Avaluaciones hemos hecho nuestro trabajo rigurosamente de acuerdo a la ley; de haber objeciones, debieran conversarlas con quienes hacen las leyes.

Pues bien, como ciudadanos de este país, presentamos los resultados de este trabajo porque tenemos la certeza de que se hace necesaria tanto una mayor transparencia como también unos resultados que estén más acordes con las políticas públicas de financiamiento municipal y equidad territorial.

Mientras que en las 15 ciudades capitales regionales de Chile se construyeron 374.547 viviendas entre 2014 y 2018, la cantidad de predios habitacionales afectos disminuyó en un 2,32% en ese mismo periodo según el reavalúo de bienes raíces 2018. Hay diferencias notables entre ciudades [ver GRÁFICO 2 a continuación].

Es todavía más sorprendente el estudio de la variación del avalúo fiscal de predios habitacionales en el período 2014-2018 según comunas que integran las ciudades capitales de Chile. Resulta difícil entender que la comuna con el mayor incremento porcentual en el avalúo de los predios habitacionales sea Padre Las Casas, seguida por Renca, Pudahuel y Cerro Navia [ver GRÁFICO 3]. Esto merece una explicación muy detallada sobre metodología, datos y resultados, tanto en términos generales como en el caso de ciudad por ciudad y comuna por comuna.

Se presenta a continuación un gráfico que ilustra la variación porcentual del valor de la tierra en el periodo 2014-2018 en las comunas estudiadas (en base a los antecedentes de valor-base del suelo según Áreas Homogéneas). Se ha sostenido que en términos conceptuales es el valor de las viviendas y los productos inmobiliarios el que determina el precio de la tierra, y no a la inversa. Cualquiera sea la relación de causalidad, debiera haber una tendencia similar en ambas variables, cuestión que no se registra en la realidad según el reavalúo del SII. No es que el mundo debiera comportarse según modelos abstractos, sino que simplemente se requiere una concordancia mínima en la evolución de estas variables.

Los antecedentes que se presentan debieran despertar la curiosidad de cualquier persona, porque hay algo difícil de entender cuando se detectan casos de comunas en las que los predios afectos aumentan con el reavalúo 2014 a 2018 más que los permisos de edificación 2014 a 2017. Es el caso de Puente Alto, La Florida y Maipú, pero también de Pudahuel y Punta Arenas.

En el otro extremo, es difícil de entender una declinación absoluta muy aguda en los predios habitacionales afectos, tal como en el caso de la comuna de Santiago, donde las viviendas afectas se reducen en 40.137, mientras que simultáneamente se construyeron 34.578 viviendas. En Ñuñoa, las viviendas afectas se reducen en 5.147, mientras que simultáneamente se construyeron 18.789 viviendas. En Providencia se reducen en 4.339 las viviendas afectas, mientras que en el mismo período se construyeron 4.742 viviendas. Esto es algo que merece una explicación de parte del SII, al menos a los alcaldes de las comunas más afectadas.

En el GRÁFICO 5 es notable percibir cómo en el centro de la ciudad (incluyendo San Miguel) y su proyección hacia el oriente hay una disminución de los predios afectos, mientras que en el resto de la ciudad sucede exactamente lo contrario. 

Esta realidad sí que requiere una explicación del SII en cuanto a los procedimientos utilizados, las metodologías aplicadas y los resultados obtenidos, porque no es razonable que una institución pública que desempeña una labor tan importante para la nación, las ciudades y los municipios permanezca inmune e inalterada ante estos resultados y no se cuestione ―al menos, no se ha sabido que lo haga― los resultados tan escandalosos de su labor.

¿Es que en el SII nunca estudiaron los resultados del trabajo que ellos mismos hacen?

Se presenta a continuación un gráfico con el avalúo fiscal de terrenos 2014 calculado como promedio ponderado de las Áreas Homogéneas en el espacio comprendido dentro del área urbana consolidada de las comunas y la variación del avalúo fiscal así calculado para el período 2014 a 2018. La línea azul informa sobre el avalúo promedio UF/m2 de los terrenos según comunas de las ciudades capitales regionales, ordenadas de mayor a menor (empezando por Providencia, Las Condes, Santiago, Vitacura…). La línea color naranja informa sobre la variación porcentual del avalúo fiscal promedio de los terrenos en el período 2014-2018, cifra que se ha estimado también en base a las Áreas Homogéneas que establece el SII. Son avalúos fiscales que el SII determina explícitamente.

No se sabe cómo es que lo hace, qué metodologías utiliza, con qué datos trabaja ni como llega a esos resultados. Tampoco se sabe si el SII revisa los resultados para estudiar su coherencia con el mundo real. Solo se conocen los resultados, que son los que se presentan a continuación.

Es difícil saber cómo es que el SII ha llegado a establecer que el boom inmobiliario más agudo en las comunas que integran las capitales regionales de Chile ―según se desprende del reavalúo de los valores fiscales de suelo consignados en las Áreas Homogéneas― se registra en las comunas Padre Las Casas (164%), Cerro Navia (158%), Lo Prado (140%), Renca (139%), Pudahuel (129%), Puente Alto(124%), Arica (107%), Alto Hospicio(106%) y Penco (103%). Es verdad que entremedio están las comunas de La Serena (149%), Ñuñoa (120%) y Coquimbo (101%), pero eso no altera lo extraño de los resultados.

Se afirma que estas cifras serían la manifestación de un boom inmobiliario, porque, al menos según la teoría clásica, son los incrementos en los precios de las viviendas los que impulsan al alza los precios de la tierra. Si esto es verdad, se tendría que haber manifestado en un importante incremento en el precio de las viviendas, información con la que probablemente cuenta el SII pues tiene acceso al formulario 2890, pero no quienes hemos hecho este estudio, porque el acceso al formulario 2890 ha sido denegado sistemáticamente.  

COMENTARIO FINAL

Resumiendo, la indagación sobre el reavalúo de bienes raíces 2018 abre una cantidad tremenda de dudas sobre cómo trabaja el SII. Más que formular una acusación, lo que se ha hecho es una consulta sobre las fuentes utilizadas y cómo se trabaja con lo que de ellas se recaba. Es un llamado a transparentar la información con que se trabaja y la metodología que se aplica, pues los resultados del reavalúo son incomprensibles.

Invitamos al SII a un seminario público, de cara a la ciudadanía, para aclarar estas y otras muchas dudas que surgen de los resultados del reavalúo 2018 y que se continuará investigando con los resultados del reavalúo 2022.

Fuente: Ciper15

El Equipo de Valuaciones Chile (Expertos en Tasaciones de Propiedades) le informa de las noticias del sector inmobiliario. Las tasaciones de bienes inmuebles consisten en un informe de tasación destinado a determinar el valor actual de mercado de un bien y otros derechos asociados de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario o para la venta del inmueble.

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Optar a un crédito hipotecario se ha vuelto cada vez más difícil en los últimos meses debido al aumento de la inflación, la tasa de interés y las mayores exigencias que pide la banca para entregar este tipo de financiamiento.

Mientras el incremento de la tasa de interés ha elevado la carga financiera de los hogares a través de dividendos -que están indexados a la unidad de fomento-, las personas que están en vías de adquirir un inmueble se enfrentan con otra dificultad: la mayor renta exigida por la banca para optar a un hipotecario.

Esta realidad la retrata un estudio elaborado por la plataforma MiMejorTasa.cl. A modo de ejemplo, para un crédito hipotecario de UF 3.000 con 80% de financiamiento a 20 años, la renta requerida es de $ 2.126.271, esto es, un 29,8% más respecto a lo que exigía en mayo de 2021.

La situación se repite en un préstamo con similares características a 25 años: la renta requerida en mayo es de $ 1.923.517, mientras que hace 12 meses era $ 1.436.987. Es decir, en un año la exigencia de renta mínima subió $ 486.530.

El director de Tinsa para el Cono Sur, Felipe García, explica que la renta mínima requerida por las entidades financieras para optar a un hipotecario tiene directa relación con el monto de dividendo mensual.

“No debe ser superior al 25% de la renta líquida de la persona, aunque en algunos casos, podría llegar al 30%”, dice.

Desde la banca indican que esta coyuntura se explica por la menor profundidad del mercado tras los retiros del 10% de los fondos de pensiones.

Sin embargo, la situación podría cambiar en el mediano plazo. El lunes, la Asociación de Bancos (Abif) indicó en un informe que la tasa hipotecaria mostró señales de estabilización durante mayo.

No obstante, el director legal y de licitaciones de Colliers, Pablo Guzmán, matiza: “La estabilización de las tasas constituye un incentivo para que las personas puedan optar a financiamiento a un valor más conveniente en relación a los años anteriores, pero ello difícilmente significa que los requisitos solicitados por las instituciones financieras para optar a este tipo de créditos sufran variaciones tales como reducir exigencias de rentas para el solicitante del crédito”.

Guzmán agrega que “aun cuando hayan disminuido las presiones asociadas a los retiros de fondos de pensiones, todos los financiamientos a largo plazo se encuentran en dificultades por la incerteza en definiciones asociadas a la propuesta de Constitución”.

La agente inmobiliaria de RE/MAX Synergy, Ivana Pérez, recomienda a las personas que no logran alcanzar la renta mínima para postular a un crédito hipotecario “puedan optar por entregar un mayor pie, complementar rentas, poder contar con un aval o garante ya qué muchos bancos están abiertos a estas posibilidades”, asegura.

La pequeña estabilización

La Abif explicó en su informe que las fluctuaciones en el margen de la tasa de interés se correlacionan con el flujo positivo de compra de instrumentos de largo plazo. Esta situación ha permitido compensar marginalmente las masivas liquidaciones de instrumentos de largo plazo observadas en 2020 y 2021.

De acuerdo a cifras entregadas por el gremio, a contar del segundo semestre de 2021, parte del flujo caído por la venta de títulos bancarios que se realizaron por los retiros de fondos de pensiones, se revirtió, registrándose una adquisición neta de algo más de US$ 3 mil millones. A pesar de esto, la Abif indicó que el “monto que sin duda está lejos de compensar la salida anterior”.

Remarcó que “la pérdida de profundidad del mercado de renta fija local, que ha traído consecuencias negativas para los usuarios del sistema financiero, en forma de mayores tasas de interés y menor acceso al crédito, no será fácil de reparar”.

¿Factor BancoEstado?

Consultados los expertos si podría haber un “efecto manada” en la industria bancaria tras la nueva oferta hipotecaria que lanzó BancoEstado hace unos días, por ahora lo ven con lejanía.

Guzmán afirma que “los bancos son bastantes independientes en términos de asumir riesgos y la operación del BancoEstado no siempre ha estado asociada al resto de la industria por el hecho de que existen elementos políticos que lo regulan que no se encuentran presentes en otras instituciones”.

Pérez asegura que “esperemos pase lo mismo que sucedió en 2019 con la baja de tasa iniciada por Scotiabank, lo cual desencadenó en una baja histórica de las tasas”.

Asimismo, en la medida que los fondos a los que acceden la banca “se recuperen y estabilicen, junto con posibles avances en el control de la inflación, podríamos ver mejores condiciones de financiamiento por parte de las entidades”, añade García.

Fuente: Diario Financiero

En Valuaciones Chile, damos especial importancia al momento temporal en el que se pretende invertir. Por ello podrás contar con un tasador de propiedades que te guiará en tus gestiones financieras.

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El comercio exterior chileno aportó señales a la desaceleración que está experimentando la economía y, en particular, el ítem de gasto.

En abril, las importaciones nacionales sumaron US$ 8.098 millones CIF, lo que evidencia un alza de 24,7% frente al mismo mes de 2021. Este resultado dio cuenta de un menor ritmo de crecimiento en el caso de las compras de bienes de consumo, que vienen a la baja ,aunque de niveles altos, desde octubre de 2021 en términos anuales. El mes pasado sumaron US $ 2.333 millones, lo que se tradujo en una expansión anual de 22,7%.

Pero, al interior de este grupo, las adquisiciones de bienes durables avanzaron 5,1%, profundizando la moderación observada desde agosto pasado. En el detalle, autos subió un 14,8% en abril, desde el 32,8% del período previo; computadores cayó un 22,4% el mes pasado desde el alza de 18,9% de marzo; televisores profundizó su merma, que ahora fue de 49,3%, desde 48,7% el mes anterior. Solo celulares y electrodomésticos repuntaron en abril: de 9,2% a 30,2% el primero y de caer 4,4% a crecer 5,1% el segundo. Para los bienes semidurables vestuario y calzado, el panorama repuntó el mes pasado, ya que las compras desde el extranjero aumentaron 82% en doce meses. Y otros bienes de consumo como carne, bebidas y alcoholes, gasolinas, entre otros, dieron cuenta de un alza de 19%, en línea con la desaceleración que comenzó en octubre pasado. La adquisición de bienes intermedios, como productos energéticos y químicos, entre otros, mostró una variación positiva de 30,7% en abril, superior al 27,4% de marzo, pero más baja que el 37,6% de febrero.

Los bienes de capital que comprenden camiones y vehículos de carga, buses y maquinaria para la minería y construcción, entre otros excibieron un repunte de 13,6% en abril, sobre el dato de marzo, pero inferior al de febrero.

Envíos siguen cediendo

La desaceleración fue más notoria en las exportaciones: sumaron US$ 8.427 millones FOB en abril, subiendo solo 0,8% en doce meses. La variación es la más baja desde agosto de 2020, cuando los envíos se contrajeron anualmente.

La minería volvió a hacer patente la moderación, ya que sus ventas al exterior subieron un 2,1% frente a abril de 2021. El cobre reportó una merma de 11,4%.

El sector agrícola también resintió sus envíos el mes pasado, al reportar un alza en doce meses de 3,2%, desde el 27,2% que creció en marzo. El sector frutícola subió solo un 8,3%, y el silvícola mostró cierto repunte desde febrero y marzo, con exportaciones que subieron un 19,9% frente al mismo mes de 2021. Un contraste con la pesca extractiva, que tuvo un alza de 22,4% el mes pasado, inferior a los dos meses previos.

Por el lado de los industriales, el ajuste también se ha venido profundizando. El mes pasado la variación anual dio cuenta de una caída de 2,3%, la primera desde enero de 2021.

Fuente: Diario Financiero

En Valuaciones Chile contamos con un equipo expertos en tasación de propiedades. Las tasaciones de bienes inmuebles consisten en un informe de tasación destinado a determinar el valor actual de mercado de un bien, por ello, es importante conocer el ritmo al que crece económicamente el país.

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Actualmente Chile presenta un alza en la demanda de arriendo y un incremento en el valor de los bienes raíces, esto dado por el alza en la tasa de interés como medida antiinflacionaria dispuesta por el Banco Central de Chile, la cual en febrero llegó a 5,5%, sumado a las mayores restricciones crediticias y el aumento de precio de las viviendas debido a la parte de nuevas propiedades.

Este nuevo escenario, modificó la velocidad de venta, la cantidad y el tipo de viviendas demandadas. De acuerdo con el Informe Trimestral de Viviendas de la Región Metropolitana, en el caso de los departamentos, los valores de arriendo aumentaron un 6,7%. Por su parte, los precios de las casas subieron 15,3% en el cuarto trimestre de 2021, anotando el mayor incremento desde que se realiza la muestra.

Considerando estas alzas, la pregunta es ¿hoy es un buen momento para invertir? Y la respuesta definitivamente es sí. Esto considerando que aún con el alza de los precios, al existir un crecimiento en el valor de los arriendos, se genera una rentabilidad asegurada, de aproximadamente un 5% para los dueños de las propiedades.

Para Sergio Bermúdez, CEO de Property Partners -red de negocios inmobiliarios dedicada a la intermediación de propiedades residenciales y comerciales., “en la Región Metropolitana el promedio de rentabilidad que hoy se obtiene es cercano al 5% (4,8% de acuerdo con nuestras estadísticas), por lo tanto no es extraño que proyectos nuevos, de unidades pensadas para inversión renten eso y más».

«Por ejemplo, hay seguros que se pueden tomar directamente con la inmobiliaria, que normalmente tienen un costo de entre un 4% a un 6% del valor del alquiler y aseguran el pago, independientemente de lo que pase con el arrendatario. La mezcla de estos factores hace que la rentabilidad ofrecida sea razonable”, agrega.

Hoy, las personas buscan lugares más amplios, debido a que pasan más tiempo en sus casas. Además, la modalidad de teletrabajo ha hecho que los compradores opten por viviendas que no necesariamente están cerca de sus oficinas. Factores que inciden en este aumento de demanda. En el caso de Property Partners, según explica Bermúdez, se puede apreciar que las propiedades se están arrendando muy rápido y que los valores de estos alquileres han subido principalmente en casas, pero también en departamentos.

Como posible inversionista, ¿en qué hay que fijarse a la hora de comprar una propiedad?

1. Tratándose de una inversión a largo plazo, es muy importante conocer la zona en particular, su conectividad, nuevos desarrollos urbanos o cualquier otra variable que pueda afectar la plusvalía y por ende su rentabilidad.
2. Conocer si los valores de arriendo son reales o artificiales, que podrían estar dados por una situación temporal. Siempre es importante hacer una comparación con propiedades similares del sector.
3. Es estado de la propiedad, ya que futuras remodelaciones afectarán la rentabilidad como cualquier gasto asociado, gastos comunes, valor de contribuciones entre otros.

Fuente: Elmostrador

Es importante conocer el valor de tasación de la vivienda e incluso saber cómo se ha comportado el mercado en los últimos años. en Valuaciones Chile contarás con un tasador de propiedades experto que te ayudará en el proceso.

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¿Cómo sabemos esto?

El IPC de enero 2022, estableció que la inflación en el país alcanzó un 7,7% situación que se prevé podría mantenerse a lo largo de este año y es por esto mismo que conviene aprender a utilizar este escenario a nuestro favor y sacar provecho de la inflación e incluso lograr grandes ganancias.

Cristián Martínez, Fundador de la empresa Crece Inmobiliario, comentó que “la mejor forma de protegerse de los aumentos de la inflación y la UF es a través de inversiones en la misma moneda, y qué mejor para calzar la misma moneda, que por medio de una inversión en bienes raíces”.

Martínez explicó que “los ingresos que recibamos de la propiedad serán en UF, misma unidad de cuenta en la que se valorizan los inmuebles, lo que significa que si el valor de la UF sube a causa de la inflación, también lo hará el valor de nuestra propiedad”.

Crece Inmobiliario es una empresa integrada por inversionistas con años de experiencia y que cuenta con una marcada presencia en el mercado nacional e internacional.

El Fundador de Crece Inmobiliario también añadió: “Nosotros trabajamos con inversiones en Chile y en el extranjero, por lo que sabemos cómo se está manejando el mercado. Cada cliente tiene una necesidad distinta y para cada una de ellas nosotros ofrecemos un servicio de asesoramiento que ofrece soluciones integrales y que dura todo el proceso”.

¿Quién es «Crece Inmobiliario»?

Esta empresa que se dedica especialmente a la inversión de inmuebles, se asegura de que sus inversionistas logren concretar la tramitación de las propiedades. Su objetivo es entregar seguridad y confianza a los clientes, demostrándoles que sus ahorros serán bien utilizados y que podrán aumentar estas utilidades de manera efectiva.

Fuente: EMB Construcción

El Equipo de Valuaciones Chile (Expertos en Tasaciones de Propiedades) le informa de las noticias del sector inmobiliario. Las tasaciones de bienes inmuebles consisten en un informe de tasación destinado a determinar el valor actual de mercado de un bien y otros derechos asociados de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario o para la venta del inmueble

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